Війна та нові очікування змінюють роль девелопера на українському ринку. Підсумки дискусії на Будівельному конгресі
На Будівельному конгресі відбулася панельна дискусія «Я, ти, суспільство», де ключові девелопери, члени Української асоціації девелоперів, обговорили, як змінилася роль гравців ринку, які нові стандарти формує сучасне суспільство та яким буде девелопмент у найближчі роки.
Модератор дискусії, Віталій Мельник, наголосив, що девелопер сьогодні — це вже не так про будівництво квадратних метрів, як радше про вплив на якість міського середовища, безпеку громад і культуру життя.
Дискусія мала три ключові вектори: еволюція особистості девелопера, відповідальність і партнерство, а також зростання очікувань суспільства, ми розповімо детально про кожну із них.
Девелопер нового покоління
Усі спікери погодилися у твердженні, що за останні 10–15 років ринок нерухомості України пережив фундаментальну трансформацію. Девелопер стає неначе архітектором майбутнього міста — у значно ширшому сенсі, ніж раніше.
Іван Молчанов підкреслив перехід від ери забудовників до ери девелоперів:
«Ера забудовників закінчилась і зараз настає ера девелоперів. Девелопер зараз має дуже великий вплив на формування міста. Він стає лідером змін, модератором міста та містком між громадою, бізнесом й владою. І зараз настав час не квадратних метрів, а сенсів, які ми вкладаємо в те, що будуємо.
Цінності зміщуються в сторону людиноцентричності. Все робиться для людини і навколо людини. Вся екосистема будується для того, щоб людина могла існувати і рости в цих побудованих об'єктах. Зараз дуже класний час, адже всі девелопери почали мислити стратегічно і дивитися на 20-30 років вперед».
Андрій Вавриш говорив про роль девелопера як носія ризику та драйвера якісних рішень, а не лише творця будівель:
«Девелопер — це той, хто накопичує на собі основний ризик прийняття рішень. Ми беремо на себе відповідальність і всі ризики. Це про реалізацію проєкту, вибір архітектора, затвердження проєктів і концепцій, побудову фінансових моделей, підбір підрядників, управління строками, вибором технології реалізації об'єкту. Девелопер він не архітектор. Він особа, яка накопичує максимальний ризик і будує систему [...].
Девелопер це людина, яка бере відповідальність на себе, не щодо того, що люди вже купують або користуються, а того, що тільки буде запроєктовано. Адже тільки через два роки почнеться реалізація. Років через п'ять — ринок отримає будівельний обʼєкт. А років через сім — місто нарешті оцінить, — вдалим був цей проєкт чи ні».
За його словами, сьогоднішні українські девелопери мають унікальний досвід роботи в умовах системної нестабільності — і саме це в майбутньому стане їх конкурентною перевагою.
Анна Лаєвська додала, що змінився як девелопмент, так і сам підхід до створення житлових комплексів:
«Найбільші зміни відбулися в контексті архітектури оточуючого середовища і підходу до благоустрою. Якщо ми згадаємо 2010-2013 рік, то тоді можна було вибудувати 10-поверхові коробочки з досить простими фасадами. Мінімальний об'єм благоустрою, мінімальна комплектація. І це було окей. А на сьогоднішній момент смаки споживачів змінилися. Вже є велика увага до якості фасадів, до архітектури, до естетики вестибюля загального користування, благоустрою. І дійсно, багато компаній здійснили рух в сторону європейських зразків будівництва, європейської якості комплексів. Тому з урахуванням того, як змінилася смаки споживачів, і девелопер, і ставлення до продукту набуло значної трансформації. Тепер важливо не тільки те, що створюється всередині комплексу, а й те, що створюється навколо [...]. Девелопер стає відповідальним та розвиває не просто якісь окремо взяті проєкти, а міське середовище вцілому. Суттєво змінився підхід щодо соціальної відповідальності девелопера і ставлення до міста».
Також Анна зазначила, що в останні роки девелопери стали більш активними в в розробці нових законопроєктів, ініціатив, змін, які впливають на всю будівельну сферу, і які визначають як норми будівництва, так і правила гри на ринку. Українська асоціація девелоперів плідно працює в цьому напрямі.
Ігор Райков розказав, що українські девелоперські проєкти вже можуть змагатися по якості з кращими європейськими зразками, і що саме в Україні є більший потенціал робити цікавіші проєкти:
«Зміни в нашому девелопменті відбулися у 2015-16 рр, коли відбулась світоглядна зміна поколінь, були відкриті кордони і девелопери привезли сюди погляд на те, як має виглядати сучасне комфортне людиноцентричне місто. Вони змінили покупця і він став ще більш вибагливим, тим самим підштовхуючи нас до ще кращих і якісніших змін.
Дуже часто наші будівельні порівнюють з європейськими. По деяких, звісно, нам є куди зростати. Але от у Києві, у Львові — дуже висока планка і високий рівень проєктів. Ми вже можемо змагатися з тим, як влаштовані кращі європейські місця. І найголовніше, такого розвитку девелопмент, який можна робити у нас, — неможливо зробити в Європі. Там все розвивається дуже маленькими кластерами. Як український девелопер, сьогодні ти можеш нести соціальну місію, раніше твій квартал виглядав промисловою зоною чи якоюсь постсовковою територією, а ти можеш покращити це і залишити по собі слід».
З цією думкою погодився Сергій Одарич, він сказав, що дійсно, чимало українських проєктів є передовими:
«В цьому році я був в трьох країнах: Нідерландах, Німеччині, Данії. І у порівнянні, наші проєкти не пасуть задніх. Європейці дуже нам дивуються, коли бачать, що вночі на наших дахах працюють зенітки, а зранку ми йдемо на своє будівництво».
Відповідальність і партнерство як стандарт ринку
На думку експертів, девелопмент в Україні вже перестав бути історією про “побудував і продав”. Нині — це стратегічна взаємодія з містом, суспільством, підрядниками, інвесторами, банками та резидентами.
Анна Лаєвська наголосила на важливості чесності та зрозумілих правил у всіх взаємодіях:
«Партнерство, співпраця, обмін інформацією створюють більше можливостей, аніж боротьба. Тому важливо дотримуватися принципу win-win, це дасть позитивний результат для всіх сторін. І обов'язково потрібно уважно ставитися до формату налагодженої взаємодії. Тобто це мають бути чіткі правила гри, чіткі правила спілкування».
Андрій Вавриш акцентував, що відповідальність девелопера починається задовго до будівництва і триває довго після нього:
«Якщо раніше ідея була така: “я побудував, продав, а далі — воно не моє”. І це не жарт! То на сьогодні я розумію, що в межах системи відбувся зсув і девелопер несе відповідальність не тільки за те, що він побудував і як продав, а й те, яким чином живеться ком'юніті. І цей ком'юніті-менеджмент, я думаю, — це є наш новий виклик, над яким маємо працювати. Вн вимагає враховувати ефективність економічного функціонування об'єкта, якість наданих сервісів, якість середовища і 1000 життєвих сценаріїв для людей, які там живуть».
Саме така еволюція стала можливою завдяки зміні ринку та зрілості команд, які працюють над проєктами.
Запит суспільства: безпека, енергонезалежність та інфраструктура
Після початку повномасштабної війни очікування інвесторів і мешканців змінилися радикально. На першому місці — безпека та стійкість об’єктів на думку учасників дискусійної панелі.
До прикладу, Іван Молчанов окреслив такі три ключові критерії сучасного попиту:
«Перше — це безпека. Наявність бомбосховища, енергонезалежність. Друге — це інфраструктура. Наскільки відповідає цей ЖК моєму лайфстайлу? Чи можу я повести дитину в школу, піти до залу, чи є все, що треба? І третє це — наявність спільноти. Адже людині потрібна людина. Зараз це надважливий фактор, який ми спостерігаємо на усіх наших об'єктах».
Анна Лаєвська деталізувала вимоги до нових проєктів:
«Стосовно вимог щодо безпеки, то це стосується не лише наявності укриттів, але і технології будівництва. Наступне, сервісна інфраструктура. Наявність місць для дозвілля, послуг, обов'язково наявність школи, дитячих садочків, паркінгів. Якщо раніше масово економили на цьому, то зараз — це критично необхідна зона. Озеленення та свіже повітря має бути на території комплексу або поруч. Крім того, наявність нормальних, відремонтованих транспортних шляхів, вуличного освітлення, інженерної інфраструктури. Девелопери зараз вкладають чималі кошти в те, щоб облаштовувати комунальні території, ремонтувати паркові зони, ремонтувати колектори, дороги, мережі вуличного освітлення. Адже мешканці обирають ЖК по наявності загального добробуту певної локації. І те, що ззовні стає не менш важливим, ніж ті фішки, які створюються всередині».
Ігор Гуда зробив додатковий акцент на важливості енергонезалежності, і як з цим працюють у його компанії:
«У нашому комплексі “Гравіті парк” ми впровадили систему сонячного накопичення енергії. Там завжди є світло і тепло. І наші досліди показали, що вартість кіловата склала — мінус 50% від житлового тарифу. Погодьтеся, це класно».
За його словами, безпека, енергозбереження та інфраструктура — універсальні запити, які об’єднують мешканців усіх регіонів.
Висновок
Дискусія на Будівельному конгресі показала, що девелопмент в Україні переживає глибоку трансформацію. І ці зміни відбуваються на краще. Війна, зміна очікувань суспільства та технологічні виклики формують новий стандарт ринку, де девелопер — відповідальний учасник розвитку міста, модератор змін і провайдер нової якості життя.
