Україна та США обговорили нові механізми житлової відбудови

Українська асоціація девелоперів долучилася до робочої зустрічі “Україна–США: партнерство у сфері хаусінгу та відбудови”, присвяченої підсумкам української участі в NAHB International Builders’ Show 2026 та підготовці до виставки 2027 року.

Під час зустрічі учасники обговорили, як Україна могла би вибудовувати партнерство зі США у сфері житлової відбудови, залучати інвестиції та житлове фінансування, а також нові технології і матеріали для будівництва.

Житлова відбудова залишається одним із найскладніших викликів для України. Йдеться про мільйони пошкоджених і зруйнованих помешкань, обмежені ресурси, невизначеність із термінами та потребу в довгостроковому капіталі. Співпраця зі США може стати частиною відповіді на ці виклики, однак вона потребує не лише політичної підтримки, а й зрозумілих фінансових інструментів, прозорих правил гри та реалістичної оцінки інтересів обох сторін.

Зустріч стала продовженням української участі у NAHB International Builders’ Show 2026 — одній із найбільших міжнародних подій у сфері житлового будівництва, що відбулася 17–19 лютого в Орландо, США. 

Від прохань про допомогу до пропозиції партнерства

У межах робочої зустрічі відбулася панельна дискусія “Як побудувати ефективне партнерство Україна–США у сфері хаусінгу?”. До розмови долучилися представники Міністерства економіки, Української асоціації девелоперів, «Укрфінжитла», девелоперських компаній та Посольства США в Україні.

Спікери погодилися, що має відбутися перехід від логіки запиту на допомогу до логіки партнерства України з міжнародними інвесторами. Для цього держава, фінансовий сектор і девелопери мають спільно створювати механізми, які дозволять залучати довгостроковий капітал у житлову відбудову.

Про це під час дискусії заявив голова правління ПрАТ “Укрфінжитло” Євген Мецгер. За його словами, Україна вже працює над законодавчою базою, яка має відкрити нові можливості для фінансування житлового ринку.

“Ми вже працюємо над законом про сек’юритизацію. Він перебуває на розгляді Верховної Ради у першому читанні. Після ухвалення закону Україна зможе виходити на новий рівень залучення ресурсів для розвитку житлового ринку”, — зазначив Євген Мецгер.

До зустрічі також долучився старший комерційний радник Комерційної служби США при Посольстві США в Україні Леон Скаршинський.

‍

Окремим фокусом дискусії була реалістична оцінка того, що саме може зацікавити американських партнерів в українському житловому ринку, а також які бар’єри потрібно усунути.

Ми детальніше поспілкувалися з представником Української асоціації девелоперів, комерційним директором UDP Євгеном Бокієм, який відвідав подію. 

На його думку, Україна має значний потенціал, але наразі для американського інвестора український ринок залишається малим з погляду масштабу, та складним з точки зору ризиків.

“Станом на сьогодні український ринок менший, ніж ринок одного великого американського міста Орландо в штаті Флорида, де проходила виставка нерухомості. Тому з погляду обсягів інвестицій ми не завжди є достатньо цікавими для американських інвесторів або компаній. Трудомісткість процесу у нас може бути співставною, а от розмір потенційного бенефіту — значно меншим”, — зазначив Євген Бокій.

За його переконанням, окрім масштабу ринку, інвестори враховують ризики країни, воєнні ризики, політичну та економічну нестабільність, а також складність юридичних конструкцій, через які сьогодні часто реалізуються девелоперські проєкти в Україні.

“Для американського інвестора критично важливо розуміти, у що саме він заходить. Якщо в одній локації земля оформлена одним чином, в другій — по-іншому через інвестиційний договір, а в третій локації ми самі орендуємо землю, така конструкція стає надто складною для оцінки. Інвестору важко зрозуміти, схема складна і багатоповерхова”, — пояснив Бокій.

Втім, проблема українського девелопменту полягає не лише у складності процедур. З цим можна розібратися, залучивши локальних спеціалістів. Одним із ключових бар’єрів для міжнародного капіталу є ризик “відкату назад”, коли проєкт може бути поставлений під сумнів уже після придбання ділянки, оформлення документів та старту будівництва. Навіть якщо пройшло кілька років.

“В інших секторах економіки (агро, енергетичному), навіть якщо є ризики, принаймні немає зворотної дороги. Так, бізнес може зупинитися, але він не відкочується назад у мінус. А в девелопменті ситуація інша. Можна купити ділянку з документами, почати будувати, а потім зʼясується, що попередні рішення були неправильними, видані якось не так, і весь проєкт потрібно зупинити, згорнути”, — зазначив він.

Саме тому, за словами Бокія, для іноземного інвестора критичною є не лише прибутковість, а й захищеність права та передбачуваність.

“Жоден іноземний інвестор не розуміє, як може бути так: я купив, інвестую, будую, а потім мені кажуть, що документи, видані до мене, були неправильними. Або не видавайте такі документи, або компенсуйте інвестиції. Інакше це не інвестиційна модель, а некерований ризик”, — підкреслив Євген Бокій.

Корисним для України тут міг би стати польський досвід, про який ми попередньо писали. На початку 2000-х в Польщі існували ті самі проблеми, що й сьогодні у нас: затяжні погодження, складні плани забудови, хаос у прийнятті рішень, відсутність гарантій. Зміни почалися з реформи дозвільної системи та законодавчих гарантій для інвесторів. Відтепер, якщо з дати надання дозволу пройшло 5 років, — скасувати документ уже неможливо.

Саме тут Українська асоціація девелоперів має одну з ключових ролей — формувати зрозумілу законодавчу рамку для ринку, яка зробить неможливим довільний перегляд правових підстав проєкту після проходження визначених процедур.

“Асоціація вже працює над цим. Сьогодні ми формуємо законодавчу рамку, яка має врегулювати “непевні” сегменти девелопменту і забезпечити неможливість відкату назад. Нам потрібні правила, після яких документи стають стійкими, зрозумілими й захищеними”, — сказав Бокій.

Потенціал українського ринку нерухомості

Євген Бокій також звернув увагу на потенціал залучення іноземного капіталу у сферу житлового фінансування. За його словами, для американських фондів і банків український ринок може бути цікавим за умови, що ризики будуть правильно структуровані, а інвестор отримає гарантії добудови та захисту прав.

“Якщо американський фонд може кредитувати у США під 5–6% річних, для нього ставка близько 8% в Україні потенційно може бути цікавою. Але для цього потрібно гарантувати дві речі: що об’єкт буде добудований і що ніхто не скасує проєкт”, — зазначив він.

Нинішня вартість капіталу всередині України залишається надто високою для більшості девелоперських проєктів. Банки мають високу ліквідність, однак за наявності безризикових інструментів із високою дохідністю кредитування девелопменту стає для них економічно непривабливим.

Вже зараз починається підготовка до NAHB 2027. Вона має бути змістовною. Україна має приїхати до американських партнерів із чіткими відповідями: які сегменти відкриті для співпраці, які інструменти вже працюють, які законодавчі зміни готуються, які гарантії можуть бути запропоновані інвесторам і фінансовим установам.

“Після війни Україна може стати дуже конкурентним ринком для інвестицій у нерухомість. Але перевагу матимуть ті партнери, які почнуть заходити на ринок вже зараз. Якщо зайти в ринок після завершення війни, конкуренція за можливості буде значно вищою”, — підсумував Євген Бокій.

На переконання Української асоціації девелоперів, потенційно ефективне партнерство України та США у сфері хаусінгу можливе, однак лише за умови поєднання трьох складових:

• прозорих правил гри,
• зрозумілих фінансових інструментів
• і професійного діалогу між державою, девелоперами, банками та міжнародними партнерами.

Саме ці питання мають стати основою підготовки української делегації до NAHB International Builders’ Show 2027, що відбудеться 2–4 лютого 2027 року в Лас-Вегасі.

‍