Польський досвід регулювання девелопменту: уроки для України
Українська асоціація девелопері розпочала проєкт з обміну досвіду з галузевими асоціаціями інших країнах ЄС. Актуальними практиками поділилися колеги із девелоперського ринку Польщі, виступивши на дискусійній панелі під час Lviv Build Forum. Польща за два десятиліття змогла вибудувати стабільний ринок житла й розвинути іпотечне кредитування до рівня понад 20% ВВП (проти менш ніж 1% в Україні).
Польща, як і Україна, мала не простий шлях у сфері будівництва. На початку 2000-х там існували ті самі проблеми, що й сьогодні у нас: затяжні погодження, складні плани забудови, хаос у прийнятті рішень, відсутність гарантій для банків та покупців. Без цього жодна іпотека не могла працювати. Але поступово країна пройшла реформу — через діалог між владою, девелоперами та суспільством. Зміни почалися з реформи дозвільної системи та законодавчих гарантій для інвесторів. Зараз ринок житлової нерухомості в Польщі в гарному стані: у країні чітко прописані строки видачі дозволів, є механізми контролю, обмеження на оскарження, а також зрозумілі правила іпотечного фінансування.
Польський експерт та керуючий партнер компанії Wardyński & Partners Міхал Глінський поділився двома рішеннями, завдяки яким вдалось значно покращити умови на ринку девелоперів, тим самим зменшити ризики для девелоперів та банків:
«По-перше, ми визначили чіткі часові рамки для видачі дозволів на будівництво. На сьогодні вони складають 65 днів. За кожен день затримки накладається штраф на держслужбовця у розмірі 120 євро за день.
По-друге, ми реалізували закон, згідно з яким оскаржити рішення про надання дозволу девелоперу можна лише впродовж 5 років. Тому що у минулому ми також мали справу з подібними проблемами. Іноді будівля була зведена і введена в експлуатацію, а через 10-15 років хтось оскаржує дозвіл на будівництво. Це становить величезну проблему як для мешканців цього будинку, так і для девелопера. Тому ми прийшли до висновку, що 5 років — достатньо».
Такі гарантії забезпечили банкам прогнозованість, а девелоперам — можливість планувати довгострокові проєкти. Саме це стало фундаментом для зростання польського іпотечного ринку, де зараз понад 80% житла купується за рахунок кредитів.
Ескроу-рахунки як умова для кредитування
Ще один важливий крок — обов’язкове використання ескроу-рахунків, коли кошти покупців зберігаються на захищених рахунках і стають доступними девелоперу лише після завершення певних етапів будівництва. З липня 2024 року такі рахунки обов’язкові для всіх польських забудовників. Це підвищило довіру банків і покупців — ключовий фактор, без якого масова іпотека неможлива.
«Нам треба створювати безризикове середовище для діяльності девелоперів. В умовах, коли тобі можуть скасувати дозвіл, право на землю чи умови, то жоден банк не дасть гроші. Нам треба умови, як у Польщі, коли жоден документ не може бути скасований через 5 років. Тобто необхідно а) виклювати ризики та б) створювати умови для “довгих грошей”, субсидіювати іпотеку для людей і кредитування для девелоперів, щоб він міг отримати кредиті та збудувати доступне житло. Йдеться не про преміумсегмент, але якщо хочемо забезпечити людей якісним житлом, то держава має створити ці умови», — пояснює Євген Фаворов, голова Української асоціації девелоперів.
Українські ризики: судові спори та невизначеність
Український ринок нерухомості гальмує через відсутність чітких правил та взаємодії між девелоперами й державою. Як зазначає Євген Фаворов, голова Української асоціації девелоперів, учасники ринку стикаються з ризиком скасування дозволів на будівництво, навіть після введення будинку в експлуатацію. Було проаналізовано понад 200 судових процесів, які відбулись за останні роки. Рішення про скасування ухвалили лише в 11 випадках (це приблизно 5%), а кожна справа триває в середньому 16 місяців, це майже повний цикл будівництва. Такі ризики напряму впливають на кількість іпотечного кредитування на ринку.
«Ми часто звертаємось до влади з простим проханням: визначити чіткий строк, після якого дозвіл на будівництво не можна буде скасувати — ні в судовому, ні в адміністративному порядку. У Польщі це вже працює. І ми не просимо нічого нового — просто взяти те, що справді діє», — пояснює Євген.
Саме відсутність таких гарантій робить український ринок непрогнозованим і стримує запуск масштабних іпотечних програм.
Співпраця бізнесу з владою
Стабільність польського ринку житла — результат не лише прийнятих законів, а й співпраці між усіма учасниками ринку. Асоціації девелоперів активно співпрацюють з місцевою владою, урядом, парламентом, щоб регулярно отримувати дані й обговорювати що варто змінити. Це дозволяє швидко реагувати на виклики та уникати непорозумінь.
.jpeg)
На думку Ростислава Мельника, СЕО девелоперської компанії РІЕЛ, головною проблемою ринку нерухомості України є законодавчий колапс. Він також вказує на важливість об’єднання усіх гравців ринку: держави, девелоперів, органів місцевих самоврядувань тощо.
«Сьогодні ми купуємо землі, заводи, нерухомість, і нічого не можемо з цим зробити, тому що є колапс законодавства: одне дозволяє, друге забороняє. Ринком потрібно управляти. Він повинен бути не “контрольованим”, а зрозумілим для всіх. Для того, щоб це зробити, ми маємо бути всі разом, об'єднані в великі групи, маємо мати реальне представництво в співпраці з владою», — пояснює Ростислав.
Висновки для України
Досвід Польщі доводить: стабільність іпотечного ринку — це наслідок не стільки дешевих кредитів, скільки системних змін у будівельному законодавстві. Чіткі строки, зрозумілі правила гри, захищені механізми фінансування — ось що створює довіру між банками, девелоперами та покупцями.
.jpeg)
Український ринок поки лише на початку цього шляху. Ініціатива Української асоціації девелоперів із вивчення європейського досвіду — перший крок до того, щоб зробити іпотеку доступною для сотень тисяч українців. Ціль співпраці з галузевими асоціаціями ЄС — переймати найкращі перевірені часом практики, та в перспективі запропонувати методичні покращення до законодавства українського ринку нерухомості й цим самим наблизити наш ринок до європейських стандартів.
