Український ринок житла: дефіцит нових проєктів неминучий — аналітика Асоціації
Аналітика Асоціації девелоперів України на основі статистичних даних ЛУН та Держстату показує: ринок житлового будівництва входить у фазу майбутнього дефіциту.
Тенденція зменшення кількості нових стартів
Як ми уже зазначали раніше, сьогодні девелопери завершують здебільшого ті об’єкти, які були розпочаті ще до повномасштабної війни. Нових стартів — небагато.
Галузь працює у складних умовах: невизначеність, висока вартість будівництва, брак робочої сили, зростання цін на будівельні матеріали, а крім того обмежений доступ до кредитів та складні дозвільні процедури, — стримують інвестиційну активність.
Як наслідок, між лініями «введено в експлуатацію» та «почато будівництва» з’являється все більший розрив. Це головний маркер майбутнього дефіциту: через рік-два ринок відчує його повною мірою, тенденція уже явно прослідковується.
Ситуація в регіонах
За даними ЛУН, після 24.02.2022 Київ запустив близько 26 тис. квартир проти ~45 тис. у 2021 році — це –42% до довоєнного темпу. Такі обсяги нових стартів — найнижчі за останнє десятиліття. Водночас столиця залишається лідером за кількістю об’єктів, що вводяться в експлуатацію, — наслідок активного інвестування 2020–2021 років.
У Київській області темпи початку нових будівництв також впали більш ніж удвічі від довоєнних показників.
Львів показав протилежну динаміку: ~26 тис. стартів з початку війни проти ~18 тис. у 2021 році (+44%). Регіон частково компенсує загальноукраїнське падіння за рахунок внутрішньої міграції та релокації бізнесу.
Загалом по країні з 24.02.2022 стартувало близько 120 тис. квартир, але нерівномірно: конкуренція змістилась у «боротьбу за увагу» покупця, де вирішальними стають локація, репутація девелопера, якість будівництва та співвідношення ціна/якість.
Попит зростає, пропозиція скорочується
За оцінками Асоціації, понад 80% будинків, які будуть здані у 2025 році, — це проєкти, закладені ще у 2020–2021 роках.
Отже, нинішні темпи здачі — це інерція минулих інвестицій, а не ознака реального відновлення ринку.
Якщо згодом, завдяки стабілізації економіки, розширенню програм кредитування та поверненню внутрішніх мігрантів попит активізується, то дефіцит нового житла стане очевидним. У цих умовах ціна квадратного метра неминуче зростатиме, і житла для всіх бажаючих не вистачить.
Що кажуть медіа й міжнародний досвід
У 2025-му держава суттєво підживила попит: за «єОселею» українці вже отримали понад 10,5 млрд грн іпотечного фінансування, а «єВідновлення» охопило понад 140 000 родин — це тисячі додаткових покупців на тлі обмеженої пропозиції.
Водночас самі девелопери публічно заявляють про обережність із новими стартами через зниження маржинальності (зокрема, Taryan Group відкладає нові проєкти до поліпшення економіки проєктів).
Навіть попри статистичний «плюс» до стартів у І півріччі 2025 року (ефект низької бази), ринок не наздожене обсяги 2020–2021 років у найближчій перспективі.
Досвід Польщі підтверджує: іпотечні стимули швидко розігрівають попит, але без синхронного розширення будівництва це трансформується насамперед у зростання цін.
