Ринок житла: ефект відкладеного попиту і майбутня криза нових проєктів
На графіку за останні чотири роки добре видно дві ключові тенденції українського ринку житлового будівництва:
- Кількість введених в експлуатацію об’єктів залишається стабільно високою, хоча й коливається в межах уже запущених раніше проєктів.
- Кількість нових початків будівництва різко скоротилася — особливо після 2022 року.
Що це означає для ринку
Зараз девелопери завершують здебільшого ті об’єкти, які розпочали до повномасштабної війни. Нових стартів — мінімум, адже галузь працює у складних умовах: невизначеність, висока вартість фінансування, обмежений доступ до кредитів і дозвільних процедур.
Як наслідок, між лініями «введено в експлуатацію» та «почато будівництва» з’являється все більший розрив. Це головний маркер майбутнього дефіциту. Через рік-два ринок відчує його повною мірою: на тлі зростання попиту просто не буде достатньо нових квартир, щоб його задовольнити.
Що відбувається зараз
Програми «єОселя» та «єВідновлення» стимулюють попит, залучаючи тисячі нових покупців, тоді як пропозиція продовжує скорочуватись. Уже зараз аналітика показує: більшість новобудов, що вводяться в експлуатацію у 2025 році, були закладені ще у 2020–2021 роках.
Таким чином, сьогоднішні темпи здачі — це інерція минулих інвестицій, а не ознака відновлення ринку.
Що буде далі
Коли відкладений попит активізується — завдяки стабілізації економіки, розширенню програм кредитування і поверненню внутрішніх мігрантів — дефіцит стане очевидним. У цих умовах вартість квадратного метра неминуче зростатиме, а на ринку може настати криза нового житла, коли купівельний інтерес перевищить пропозицію.
Цей тренд уже проявляється у великих містах, особливо в Києві, де обсяг нових стартів найнижчий за останнє десятиліття.
Що потрібно зробити
Українському ринку потрібна нова стратегія стимулювання будівництва — через:
- прозорі інструменти проєктного фінансування;
- державні гарантії для іпотечних програм;
- спрощення дозвільних процедур;
- залучення міжнародного капіталу до девелопменту житла.
Без цього інвестиційна пауза 2022–2024 років може перерости у системну нестачу нового житла вже з 2026-го.
