Що буде з ринком житла у 2027 році: прогнози Ігоря Ніконова та Ростислава Мельника
Члени Української Асоціації девелоперів Ігор Ніконов (засновник KAN Development) та Ростислав Мельник (засновник РІЕЛ) взяли участь у п’ятій великій онлайн-конференції «Що буде з цінами на українську нерухомість у 2027 році» в межах Ukraine Economic Outlook. Під час дискусій вони говорили про динаміку продажів, зростання собівартості будівництва, зміну попиту, дефіцит робочої сили, фінансування та перспективи ринку після завершення війни.
Попит на новобудови змінюється
Ігор Ніконов розповів, що в першому півріччі 2026 року динаміка продажів KAN Development суттєво покращилася порівняно з аналогічним періодом попереднього року: відповідний показник зріс приблизно з 13% до 38%.
За його словами, для девелопера важлива не лише кількість проданих квартир, а й темп продажів. Що довше триває реалізація проєкту, то більшим стає навантаження на його фінансову модель.
Змінюється і структура попиту. Частка клієнтів KAN Development, які купують нерухомість як інвестиційний актив, зросла за період приблизно з 10% до 25%.
«Для мене це стало певною несподіванкою: частка інвестиційних покупок зросла приблизно з 10% до 25% за рік. Тобто дедалі більше людей вкладають гроші в нерухомість», — зазначив Ігор Ніконов.
Окрему увагу покупці почали приділяти паркінгам. Якщо раніше попит на паркомісця був невисоким, то під час повномасштабної війни підземний паркінг став не лише місцем для автомобіля, а й додатковим показником безпеки.
«Продажі паркомісць дуже сильно зросли, оскільки підземні паркінги люди сприймають і як укриття. Якщо раніше ми могли продавати паркомісця ще три-чотири роки після завершення проєкту, то зараз уже бачимо їх дефіцит», — розповів Ігор Ніконов.
Собівартість будівництва зростає швидше за ціни на житло
Ростислав Мельник представив аналітику щодо зміни вартості будівельних матеріалів і робіт у Києві та Львові.
За його даними, з третього кварталу 2025 року до аналогічного періоду 2026-го в Києві вартість бетону зросла приблизно на 69%, керамічної цегли — на 68%, керамоблоку — на 27%.
Ще помітніше подорожчали окремі види будівельних робіт. Зокрема, вартість роботи мулярів у Києві за рік зросла приблизно на 85%, а фахівців з інженерних мереж — на 29%.
У результаті собівартість окремих проєктів групи зросла на 16,6–30% залежно від міста та стадії готовності об’єкта.
«Останній рік показав найбільший ріст собівартості за всі роки, які ми є на ринку. Це є великою загрозою для девелоперів», — наголосив Ростислав Мельник.
Ціни на готове житло зростають значно повільніше, тому частину додаткових витрат девелопери поки що покривають за рахунок власної маржі. Проте довго утримувати ціни за такого подорожчання будівництва буде складно.
«Собівартість зростає. Ми (KAN Development) потроху підвищуємо ціни, але це ринок: не можна просто встановити вищу ціну й чекати, доки прийде покупець. Тому наша маржа суттєво зменшилася», — розповів Ігор Ніконов.
За оцінкою Ростислава Мельника, навіть якщо у 2027 році собівартість зросте не на 20%, а приблизно на 15%, це неминуче позначиться на кінцевій вартості житла. Тому 2026 рік може залишатися одним із останніх років, коли покупці ще мають можливість зафіксувати відносно нижчу ціну.
Розтермінування стає дедалі складнішим для девелоперів
Окремим викликом залишається фінансування купівлі житла. У сегментах економ- і комфорткласу покупці часто не можуть сплатити всю вартість квартири одразу й обирають розтермінування.
За такої моделі девелопер фактично кредитує покупця та має фінансувати частину будівництва власним коштом. На тлі стрімкого зростання собівартості робити це стає дедалі складніше.
Позитивний вплив на ринок має програма «єОселя». У разі продажу квартири за іпотечною програмою девелопер одразу отримує повну суму, що зменшує фінансові ризики. За словами Ростислава Мельника, наразі на «єОселю» припадає від 10% до 15% продажів компанії.
Водночас для повноцінного розвитку ринку однієї програми недостатньо — необхідні й інші інструменти довгострокового фінансування.
«Моя думка: сьогоднішній наш ринок і наша бізнес-модель є проміжними. Вона не може триматися дуже довго. Повинна бути іпотечна програма або інші інструменти, які дадуть можливість людям реально купувати в розтермінування», — каже Ростислав Мельник.
Відбудова потребуватиме не лише фінансування
Ростислав Мельник наголосив, що навіть за наявності міжнародного фінансування темпи повоєнної відбудови можуть обмежувати дефіцит працівників, матеріалів і техніки, а також тривалі регуляторні процедури.
Нестача кадрів уже впливає на вартість і темпи будівництва. За словами Мельника, у його компанії залишаються десятки незаповнених вакансій, а зарплати зростають у всіх категоріях — від робітничих професій до офісних спеціалістів:
«Сьогодні є гострий дефіцит усіх видів кадрів. Якщо говорити про рівень росту зарплат офісних працівників, фінансистів, бухгалтерів, юристів — це теж фантастичний ріст за останні три роки».
Повернення українців з-за кордону після завершення війни може частково покращити ситуацію. Однак якщо одночасно розпочнеться велика кількість нових проєктів, девелопери конкуруватимуть за обмежені ресурси та працівників, що спричинить подальше зростання собівартості будівництва.
