Безпека як частина проєкту: як новобудови адаптуються до постійних обстрілів

Постійні обстріли змінюють логіку проєктування житла в Україні. Захисна споруда більше не є окремим об'єктом, який будують за формальною вимогою і рідко відвідують, — вона стає частиною архітектурного та інженерного рішення на етапі планування будинку. Це підтверджує і законодавство, і практика девелоперів, які вже впроваджують конкретні рішення для безпеки мешканців.

Наразі формується багаторівневий підхід: нормативне укриття або споруда подвійного призначення залишається базовим елементом захисту, а девелопери паралельно тестують додаткові рішення — від безпекових кімнат безпосередньо у квартирах до посиленого конструктиву та автономних систем життєзабезпечення.

Що змінює новий закон

9 березня 2026 року Президент підписав закон №4778-IX, який робить наявність захисних споруд обов'язковою умовою введення об'єкта в експлуатацію. Схеми укриттів тепер інтегрують у містобудівну документацію ще на етапі планування, до початку будівництва.

Вимоги поширюються на багатоквартирні житлові будинки, заклади освіти, лікарні, об'єкти соціального захисту та місця масового перебування людей по всій території України, незалежно від регіону. Укриття мають бути безбар'єрними для людей з інвалідністю та інших маломобільних груп населення. Таким чином, для нових проєктів укриття дедалі менше є окремим приміщенням, яке додають до вже сформованого будинку. Воно стає частиною загального архітектурного й інженерного рішення.

Окреме нововведення стосується підземних паркінгів: з 1 вересня 2026 року їх проєктують як споруди подвійного призначення — одночасно для автомобілів і для укриття людей під час тривоги. Допускаються також мобільні та модульні укриття місткістю до 50 осіб, розраховані на перебування щонайменше 48 годин. Держава орієнтується на показник забезпеченості укриттями 91% населення до 2034 року.

Технічні параметри самих споруд визначає ДБН В.2.2-5:2023 "Захисні споруди цивільного захисту" — базовий будівельний норматив, за яким зараз проєктують захисні споруди в нових будинках. Норматив поки не описує окремо безпекові кімнати всередині квартир: цей формат розвивається на практиці девелоперів швидше, ніж встигає за ним нормативна база.

Безпекові кімнати в квартирах

Паралельно з класичними підземними укриттями на ринку з'явився формат "мамад" — компактної захищеної кімнати всередині самої квартири, названої за аналогією з ізраїльською практикою. Площа такої кімнати зазвичай становить 3–4 кв. м, а у варіантах для більшої родини сягає 12 кв. м. Конструктивно це посилений залізобетонний контур, захищена вентиляція і мінімум вразливих зовнішніх елементів: вікон і виступаючих конструкцій.

За оцінками девелоперів, які вже пропрацьовують цей формат, він підвищує вартість квадратного метра орієнтовно на 3–7% залежно від конкретного технічного рішення і площі кімнати. Такий формат не замінює класичне укриття для всіх мешканців будинку — за нормами він доповнює його для ситуацій, коли людина фізично не встигає дістатися підвалу за час підльоту ракети чи дрона.

Perfect Group розробляє концепцію безпекових кімнат у квартирах — від 3–4 кв. м у стандартному форматі до близько 12 кв. м у варіанті для родини з чотирьох осіб. Компанія пілотує це рішення на одному з клубних будинків.

KAN Development передбачає безпекові кімнати в більшості квартир житлового комплексу "Біоритм" преміум-класу, будівництво якого триватиме до третього кварталу 2028 року.

Не тільки укриття

Досвід останніх років показує, що життєстійкість будинку під час війни залежить від значно більшої кількості факторів.

Один із них — конструктивна стійкість самої будівлі. ПБГ «Ковальська», наприклад, переважно використовує монолітно-каркасну технологію з високоміцного бетону. Така конструктивна схема забезпечує високу просторову жорсткість будинку та дозволяє перерозподіляти навантаження між несучими елементами у випадку локального пошкодження.

«Креатор-Буд» застосовує посилене армування монолітних конструкцій, підвищуючи їхню стійкість до пошкоджень.

Ще один рівень — автономність інженерних систем. Адже наслідком атаки може стати не лише пошкодження самого будинку, а й тривале відключення електроенергії, тепла чи водопостачання.

«Інтергал-Буд» у своїх проєктах використовує дахові газові котельні та резервні системи живлення. Група DIM передбачає резервне живлення ліфтів і систем опалення, а в окремих проєктах — автономні джерела водопостачання.

Таким чином, сучасна модель безпечного житла поступово складається з кількох компонентів: доступного нормативного укриття, стійкого конструктиву будівлі, резервних систем життєзабезпечення та, в окремих проєктах, додаткового захищеного простору безпосередньо у квартирі.

Від окремих рішень до нових стандартів

Безпекові кімнати у квартирах поки залишаються експериментальним рішенням. Їх інтеграція у багатоповерховий будинок ускладнює конструктив і збільшує вартість будівництва, тому швидкого переходу всього ринку до такого формату очікувати не варто.

Водночас сам напрям уже свідчить про фундаментальну зміну підходу до житлового девелопменту.

У приватному будівництві запит на проєктування захищених приміщень уже став масовим. За оцінками профільних експертів, дев'ять із десяти звернень до архітекторів на індивідуальне будівництво включають вимогу до захищеного приміщення. 

У багатоповерховому будівництві ситуація інакша. Втім перші проєкти є. В багатоквартирному сегменті вони з'явилися ще в 2023–2024 роках на заході України та в Київській області. Головне обмеження — економічне: підвищення вартості квадратного метра на кілька відсотків відчутне насамперед у бюджетному сегменті, де зосереджений основний попит на новобудови. Для клубних будинків і житла преміум-класу цей бар'єр менш критичний, тому саме там формат розвивається найшвидше.

Безпечне житло сьогодні — це будинок, у якому безпека врахована на різних рівнях: від конструктивної схеми та підземного простору до автономності інженерних систем і планування самої квартири.

Підсумок

Нова нормативна база формалізує те, що частина ринку вже впроваджувала на власну ініціативу: захисна споруда стає обов'язковим елементом проєкту з першого креслення. 

Практика девелоперів — членів Української асоціації девелоперів показує, що трансформація вже відбувається. Наступним кроком має стати перехід від окремих рішень до системного стандарту житла, адаптованого до реальних безпекових потреб українців.

‍