Іпотека як держзамовлення: хто визначає попит. Підсумки Forbes Development

На форумі Forbes Development відбулася панельна дискусія про програму «єОселя» та майбутнє іпотечного ринку України. Модерувала розмову Анна Лаєвська, СЕО девелопера Sigma+. Серед спікерів — заступниця голови правління «Укрфінжитло» Ярослава Авраменко, заступник міністра економіки, довкілля та сільського господарства Віталій Петрук, заступник голови правління Укргазбанку Олександр Щербаха та комерційна директорка «Інтергал-Буд» Олена Рижова.

«єОселя»: що вже зроблено

За три з половиною роки роботи програми «єОселя» видано майже 26,5 тисяч кредитів на загальну суму 46 мільярдів гривень. Для порівняння: у найкращий довоєнний рік уся банківська система видала близько 8 тисяч іпотечних кредитів загалом.

«Майже кожен другий позичальник — військовий. Люди, які допомагають нам жити в нашій країні, можуть собі дозволити житло по нашій програмі», — зазначила Ярослава Авраменко.

Більше 60% кредитів спрямовано на первинний ринок — тобто люди купують нові квартири від девелоперів, а не на вторинному ринку. Це важливо для девелоперського бізнесу: програма фактично стимулює попит саме на нове будівництво.

Окремо вражає якість портфеля. NPL — це частка проблемних кредитів, тобто тих, де позичальник перестав платити. У звичайних кредитних програмах цей показник може сягати кількох відсотків. У «єОселі» він наближається до нуля.

Зміни умов програми вдарили по попиту

У лютому 2026 року умови програми суттєво змінилися — зокрема щодо площі і вартості квартир. Ринок відчув це відразу. Олена Рижова пояснила: кількість заявок не зменшилася, але змінилася їхня структура.

«Через нові обмеження більша кількість заявок стала по однокімнатних квартирах — люди просто не можуть доплатити до двокімнатної. А пропозиції двокімнатних квартир площею до 57 квадратних метрів у девелоперів, на жаль, немає — через норми ДБН».

Крім того, стала неможливою купівля квартир з ремонтом у рамках програми. Покупці або переходять на партнерські програми банків, або обирають довгу розстрочку від забудовників.

Ярослава Авраменко підтвердила, що позицію ринку почули: 

«Ми провели опитування через Дію і побачили, що позичальникам не вистачає буквально 8 квадратних метрів. Найближчим часом будуть ухвалені зміни. Плануємо також додати ветеранів до пільгової категорії — тих, хто може отримати кредит під 3%».

Держава шукає нові джерела фінансування, а банки — прозорості

Цього року держава востаннє докапіталізує «Укрфінжитло» — на 15 мільярдів гривень. Далі програма має масштабуватися за рахунок інших джерел. Про це розповів Віталій Петрук:

«Наразі “Укрфінжитло” покриває 97% іпотеки — і це лише одне джерело, державний бюджет. Він є вичерпним. Тому ми ведемо переговори зі Світовим банком та ЄБРР щодо компенсації відсоткової ставки, щоб залучити до процесу банківський сектор. На одну гривню від держави має прийти дві гривні від банку».

Олександр Щербаха розповів, що Укргазбанк є другим у системі за обсягами видачі кредитів за «єОселею», і окреслив головні бар'єри для активнішої участі банків у програмі.

«Сьогодні кредитний і репутаційний ризик повністю на банках — і він від нас часто не залежить. Ми бачимо ситуації, коли ділянка на одній юридичній особі, компанія-забудовник — інша, а всі ризики несе банк. Досвід Польщі і Казахстану показує, як можна працювати через ескроу-рахунки, де фінансування траншується. Це дало б нам змогу більш активно розвивати цей ринок».

Він також повідомив, що банк готує повну цифровізацію іпотечного процесу — меморандум між Укргазбанком, «Укрфінжитлом» та Mastercard вже підписано.

Учасники дискусії дійшли спільного висновку, що «єОселя» є безальтернативним драйвером попиту — у структурі продажів різних девелоперів вона займає від 15 до 40%. Але ринок чекає на конкретні кроки.

«Девелопери очікують реальних дій: програми компенсації банкам частини відсоткової ставки, можливості використовувати житлові ваучери як перший внесок по «єОселі». Люди вже зараз бронюють квартири і чекають, поки це стане законодавчо можливим», — підсумувала Олена Рижова.