Адміністративні бар'єри у житловому будівництві: результати першого щорічного галузевого опитування
Про дослідження
Українська асоціація девелоперів провела перше щорічне галузеве опитування девелоперів щодо адміністративних бар'єрів у житловому будівництві. Мета — виявити ключові процедурні проблеми, оцінити реальні строки проходження погоджень та визначити пріоритетні напрями для реформ.
У дослідженні взяли участь понад 120 респондентів — власники, акціонери, CEO та профільні спеціалісти девелоперських компаній із юридичного, будівельного, комерційного та проєктно-інженерного напрямів. Компанії-учасники формують понад 25% первинного ринку житлового будівництва України.
Держава формує попит — але ринок не може відповісти миттєво
Це головний висновок дослідження. Через єОселю, компенсації за зруйноване житло та програми для військових держава стала одним із ключових драйверів попиту на нове житло. Але навіть сильний попит не перетворюється автоматично на нові квартири — між рішенням будувати і ключами в руках покупця проходить щонайменше 2–4 роки. І значну частину цього часу займає не будівництво, а адміністративна підготовка.
«Ринок не може відповісти на попит миттєво: девелопери будують "під покупця", і на момент введення будинку в експлуатацію 80–90% найбільш ліквідних квартир зазвичай уже реалізовані. Тому, якщо держава хоче отримати додатковий обсяг житла під свої програми, це потребує часу — щонайменше 2–4 роки, з яких значну частину займає саме адміністративна підготовка проєкту. — Євген Фаворов, голова УАД»
Середній строк адміністративної підготовки — від оформлення землі до отримання дозволу на будівництво — становить 14,4 місяця. Це понад рік чистого адміністрування ще до того, як на майданчику з'явиться перший будівельник. Для порівняння: повний цикл будівництва типового ЖК комфорт-класу займає 3–4 роки. Тобто адміністративна підготовка — це від третини до половини всього терміну реалізації проєкту.
Скільки часу займає кожен етап
Опитування зафіксувало середні строки по кожному ключовому етапу адміністративної підготовки. Оформлення прав на землю — 13,3 місяця. Отримання містобудівних умов та обмежень — 9,78 місяця. Технічні умови — 7,37 місяця. Дозвіл на будівництво — 6,64 місяця. Акт готовності до експлуатації — ще 5,97 місяця.
Показово, що адміністративне навантаження не закінчується з початком будівництва — воно супроводжує проєкт на всіх стадіях. Навіть після завершення робіт девелопер витрачає близько 6 місяців на введення об'єкта в експлуатацію.
Майже третина учасників опитування зазначила, що загальний строк адміністративної підготовки перевищує 18 місяців. 16 компаній вказали понад 24 місяці, ще 8 — понад 36.
Що найбільше заважає
Ринок чітко назвав п'ять головних бар'єрів у реалізації девелоперських проєктів:
- МУО — складнощі з отриманням містобудівних умов та обмежень (35%)
- Земельні та майнові відносини — юридична невизначеність, конкурентні претензії, складність оформлення (30%)
- Нестабільність дозвільних документів — скасування погоджень третіми особами, зміна умов уже під час будівництва (24%)
- Технічні умови — складнощі з отриманням ТУ (22%)
- Постійні зміни правил — нестабільність законодавства та регуляторних вимог (20%)
Окремо респонденти виділили найбільш критичні бар'єри — ті, що не просто ускладнюють роботу, а фактично блокують проєкт:
- МУО — системна проблема, яка поєднує адміністративний бар'єр із корупційним ризиком
- Тиск з боку правоохоронних та контролюючих органів
- Земельні та майнові відносини
- Постійні зміни правил гри
МУО опинилися на першому місці і серед загальних бар'єрів, і серед критичних. Голова профільного комітету ВР Олена Шуляк прокоментувала це так:
«МУО фактично перетворилися на квазідозвільний інструмент, який створює корупційні ризики, посилює монополію місцевої влади та в окремих випадках ставить девелопера в залежне становище.»
Де найбільше потрібна оптимізація
Державні процедури
Серед державних процедур ринок найбільше потребує спрощення у сфері охорони культурної спадщини — її назвали проблемною 49% учасників. Ця процедура особливо актуальна для центрів великих міст і є джерелом тривалих непередбачуваних затримок.
Місцеві процедури
На місцевому рівні найгострішою проблемою є містобудівна документація — її відсутність або застарілість блокує запуск проєктів ще на початковому етапі.
- ДПТ та містобудівна документація — 55%
- Оформлення земельних ділянок — 39%
- Отримання МУО — 38%
- Погодження в охоронних зонах — 19%
- ТУ від міських служб — 12%
Відсутність актуальної містобудівної документації — це не лише регуляторна проблема. Вона має прямі економічні наслідки: ділянки не запускаються в розвиток, інвестиції відкладаються, нові квартири не виходять на ринок. Учасники круглого столу наводили кейси, коли генеральні плани роками не виносяться на голосування, а земельні активи фактично «заморожуються».
Найскладніші етапи проєкту
- Отримання вихідних даних — МУО та ТУ (37%)
- Земельні та майнові відносини (36%)
- Підключення до інженерних мереж (35%)
- Містобудівна планувальна підготовка (34%)
Примітно, що саме будівництво — контроль та нагляд — виявилося найменш проблемним етапом (3%). Девелопери будувати вміють. Проблеми — до і після.
Підключення до мереж: окрема больова точка
Підключення до інженерної інфраструктури — одна з трьох найскладніших стадій проєкту. Найбільше проблем виникає з електропостачанням (40% компаній), водопостачанням та водовідведенням (35%), теплопостачанням (24%), газопостачанням (22%), дорогами та транспортом (13%).
Голова ДІАМ Олександр Новицький зазначив, що блок технічних умов і підключень до мереж потребує окремого реінжинірингу — з переходом до єдиного цифрового процесу та «єдиного вікна» для замовника.
Довіра до влади та оцінка змін
Незважаючи на складнощі, галузь загалом позитивно оцінює динаміку регуляторних змін за останні 4 роки: 67% вважають, що регулювання покращилось, 11% не відчули змін, 22% вважають, що стало гірше.
Рівень довіри до державних органів становить 5,0 з 10, до місцевих — лише 3,0. Нижча довіра до місцевої влади корелює з тим, що саме місцеві процедури — містобудівна документація, МУО, земельні питання — є найбільш проблемними.
Реформа ДАБІ → ДІАМ отримала найвищу оцінку серед усіх вимірюваних показників — 7,04 з 10. Галузь позитивно сприймає цей перехід і розцінює його як крок у правильному напрямі.
Цифровізація: 94% вже в системі
94% учасників використовують Дію або ЄДЕССБ у своїй роботі — лише 4 респонденти з понад 120 відповіли «ні». Переважний спосіб подання документів: ЄДЕССБ — 33 компанії, Дія — 22, ЦНАП — 5, офлайн — лише 1.
Базова цифрова інфраструктура вже працює. Проблема не в тому, що ринок не готовий до цифровізації — він уже там. Проблема в тому, що цифрові інструменти ще не вирішують змістовні бар'єри: відсутність містобудівної документації, непрозорість МУО, складність земельних процедур.
Девелопери підтримують цифровізацію, оскільки вона скорочує строки проходження процедур і мінімізує корупційні ризики. Водночас цифровізація не може замінити вирішення системних проблем галузі. Без актуальної містобудівної документації, прозорих правил видачі МУО та зрозумілих земельних процедур навіть найкращі цифрові сервіси не дадуть повноцінного результату. Саме тому усунення базових бар’єрів має бути одним із головних пріоритетів.
Висновки та наступні кроки
Результати опитування дають чітку картину: адміністративні бар'єри — це не окрема галузева проблема, а системний чинник, який впливає на обсяг нового житла, строки його виходу на ринок та доступність квартир для громадян.
Ключові пріоритети для змін, виявлені дослідженням:
- Реформа системи МУО — перехід від дискреційного до нормативного механізму видачі
- Актуалізація та оцифрування містобудівної документації на місцях
- Єдине цифрове вікно для технічних умов і підключень до мереж
- Спрощення кадастрово-земельних процедур
- Стабілізація регуляторного середовища — менше змін правил у середині проєктів
Українська асоціація девелоперів наголошує: створення передбачуваних, прозорих і однакових для всіх правил — необхідна передумова для розвитку житлового будівництва, збільшення пропозиції житла та формування сильного інвестиційного ринку в Україні.
Результати опитування стануть основою для подальшої адвокаційної роботи Асоціації разом із державою та професійною спільнотою.
