Панель «Девелопмент та влада: співпраця задля розвитку міст»

На Lviv Build Forum відбулася дискусія «Девелопмент та влада: співпраця задля розвитку міст». До участі долучилися представники провідних девелоперських компаній, голова галузевої асоціації та очільниця парламентського комітету, що опікується містобудівною сферою. Панель об’єднала різні голоси галузі: девелоперів, законодавців та експертів, аби спільно обговорити виклики, з якими сьогодні стикається ринок, та можливості для його відновлення.

Серед учасників були:

• Ростислав Мельник, CEO компанії РІЕЛ;
• Роман Давимука, CEO компанії AVALON;
• Роман Коржак, керуючий партнер та CEO компанії BLAGO;
• Євген Фаворов, Голова Української асоціації девелоперів (онлайн-участь);
• Олена Шуляк, Голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування;
• Модератором дискусії виступила журналістка та телеведуча Тетяна Гончарова.

Нестача статистики ринку

Однією з перших тем стала якість статистики у сфері житлового будівництва. З’ясувалося, що нині ринок оперує лише мінімальним набором базових показників, тоді як для повного розуміння ситуації їх очевидно недостатньо. Роман Давимука підкреслив, що галузь фактично залишається однією з найменш забезпечених даними:

«Ми досі не розуміємо, скільки введеного в експлуатацію житла є придатним для проживання. Це величезний виклик, адже інвестори, особливо західні, потребують конкретних цифр, а не припущень».

За словами Давимуки, сьогодні девелопери орієнтуються переважно на власну внутрішню аналітику. Це дозволяє планувати максимум на 1–2 роки вперед, але не створює підґрунтя для довгострокового розвитку ринку.
‍

‍

Прогноз: зниження обсягів і ріст цін

Ще одна болюча тема — скорочення обсягів нового будівництва. Ростислав Мельник нагадав, що вже зараз у статистиці видно серйозне просідання:

«Реалії наступні: більше, ніж 95% житла на ринку — це реально попередні проєкти. Якщо брати статистику ДІАМ, то у 2021 році було отримано дозволів на 176,000 квартир, і десь приблизно на 60,000 квартир у 2024-2025. Сьогодні ми не можемо будувати по 2-4 черги одночасно, треба більше інвестицій і власного капіталу. Ерік Найман говорив, що буде «яма» в пропозиції найближчими роками і це потягне ріст цін. Це правда. Через 2-3 роки квартири будуть дорожчі».

Отже, ринок очікує суттєвий дефіцит нової пропозиції, що неминуче спричинить зростання цін на житло для кінцевих споживачів.

‍

Складнощі з дозволами та ризики

Роман Коржак звернув увагу на проблеми з отриманням дозвільної документації та зміною цільового призначення земельних ділянок:

«Від старту проєкту до початку будівництва сьогодні минає 1–2 роки. Це надто довго. Є колізії на законодавчому рівні, коли генпланом щось передбачено, а Земельним кодексом — ні. Є певні правила, які працюють проти. Було б круто, якби всі документи і дозволи надавалися швидко і гладко. Це створило б рух, динаміку, необхідну для розвитку галузі».

На його думку, Україна має більше впроваджувати сучасні технології, зокрема індустріальне будівництво, яке, наприклад, у Фінляндії, дозволяє зводити багатоповерхівку за 4 місяці.

Ще один ключовий бар’єр для залучення інвестицій, окреслений спікерами, — ризики скасування прав на землю та зумовлені цим тривалі судові процеси. Роман Давимука наголосив:

«Проблема номер 1 — це можливість скасувати право власності, право на забудову, дозвіл. З такою історією ми не затягнемо в країну великого міжнародного інвестора».

Не менш значущими є відсутність «права мовчазної згоди» та брак необхідного діалогу Міністерства культури з ринком.‍

‍

Державні програми: підтримка через «єОселю» та нові інструменти

Велику увагу під час дискусії приділили державній підтримці ринку. Олена Шуляк розповіла, що завдяки програмі «єОселя» тисячі українців уже змогли отримати доступне житло:

«Цього тижня ми перетнули позначку у 20 тисяч виданих кредитів по «єОселі» та маємо цифру 16 тисяч реалізованих житлових сертифікатів. Держава за рахунок таких держпрограм допомагає будівельному ринку і людям. Окрім того, з 10.09 всі ВПО можуть скористатись новою підтримкою «єОселі». Держава профінансує 70% першого внеску і відсотків за перший рік. Це значно розширює можливості українських сімей».

Вона також розповіла про роботу над впровадженням ескроу-рахунків та проєктного фінансування.

Головні виклики ринку

Багато про проблеми галузі говорив Євген Фаворов, голова Української асоціації девелоперів. Він підкреслив, що продажі нерухомості відновилися лише до 30–40% від довоєнного рівня, а нестача фінансових інструментів створює загрозу дефіциту житла:

«Коштів у громадян бракує, а інструментів для придбання житла мало. «єОселя» покриває 3,000 квартир на рік, а будується 80,000. Тому субсидійованої іпотеки недостатньо, а комерційна іпотека не функціонує, бо банки не готові кредитувати покупця через ризики. Щодо обсягів будівництва, то потім точно буде дефіцит пропозиції. Ринок наразі рухається за інерцією: в експлуатацію вводяться проєкти, розпочаті й продані ще кілька років тому. Ринок гальмує. Ми можемо опинитись в умовах, коли ціни будуть рости».

‍
Фаворов також розповів про роботу Асоціації з міжнародними партнерами:

«Зараз триває друга місія Світового банку, і Асоціація виступає містком між українськими девелоперами та міжнародними організаціями. Ми вивчаємо європейський досвід. Ведемо системну роботу з налагодження співпраці з галузевими асоціаціями в ЄС».

Європейські обʼєднання девелоперів пропонують ефективні та перевірені рішення. Наприклад, у Польщі існує правило, що через певний термін (5 років) дозвіл на будівництво вже не можна скасувати. Це забезпечує стабільність для інвесторів. Чому б не адаптувати подібне рішення і в Україні? 

Також Євген поділився аналізом судових процесів у справах про скасування дозволів на будівництво за 2019–2025 роки, яких було майже 200. Зʼясувалося, що скасування було лише в 11 випадках, це менш як 6%. У більшості випадків — 72% (144 справи) — суди залишали дозволи чинними. Ще 21% справ (44) перебувають у розгляді. Але проблема — у тривалості. Середня тривалість таких процесів становить 16 місяців, що для девелоперського ринку означає фактичну заморозку проєкту. Адже за цей строк можна побудувати будівлю. 

Окремо торкнулися теми детальних планів територій. Інструмент успішно працював в країні та давав певну гнучкість в роботі будівництв, але з січня його скасовано. Відповідно, 8 місяців ринок «стоїть», бо немає жодного інструменту для планування. 

Польський досвід: уроки для України

Польський експерт Міхал Глінський, який долучився до обговорення, поділився власним досвідом трансформації ринку. У Польщі ключем до успіху стали саме чіткі часові рамки та відповідальність державних органів. Якщо чиновники не вкладаються у строки видачі документів, вони сплачують штраф €120 за день. А найголовніше нововведення, за його словами, це заборона скасовувати дозволи на забудову через 5 років:

«Рішення вже набуло чинності. В минулому Польща мала проблеми, що будівлю ввели в експлуатацію, а через 10 років дозвіл скасували і це були великі проблеми для тих, хто в цих будівлях живе. Тепер ніяким чином скасувати рішення не можна, просто відсутня процедура як це відмінити. Така ситуація створює передбачуваність і впевненість для інвесторів. Девелопери можуть працювати спокійно, знаючи, що їхні права захищені», — пояснив експерт.

Податкова політика та «пайові внески»

Окремо обговорювали проблему пайових внесків, які попри офіційне скасування досі стають предметом судових позовів. 

Особливо показовою є динаміка у Києві. Якщо у 2021 році в столиці було зафіксовано лише 6 справ на суму 134,5 млн грн, то вже у 2023-му їхня кількість зросла до 11 справ (128,9 млн грн). У 2024 році відбувся справжній сплеск — 74 справи на суму понад 1,3 млрд грн, а лише за перші вісім місяців 2025-го — 31 справа на суму 599,2 млн грн. 

Олена Шуляк пояснила:

«У світі такого податку немає. Є податок на нерухомість. На мою думку, пайові внески створюють корупційні ризики. Місцева влада могла вибірково вирішувати, кому дати пільгу, а кому нарахувати повні 10%. Декому зараховували фонтан чи старі комунікації, які забудовник навіть не прокладав. А якщо ти не подобаєшся — плати повну суму. Це і є корупція. У Парламенті є правки до законопроектів для остаточної відміни цією практики».

Також вона звернула увагу, що до проєкту бюджету на 2026 рік вже надходять ідеї повернути пайову участь у форматі 10% від вартості будівництва. Наприклад, таку пропозицію висунула Асоціація міст України.

Варто зазначити, що надмірне навантаження пайовими внесками створює додатковий фінансовий тиск на девелоперів, адже вимушені судові витрати та затягування процесів неминуче позначаються на вартості квадратного метра. Як наслідок, страждають саме покупці нових квартир.

‍

Висновок з дискусії

Панельна дискусія показала, що в Україні вже запроваджуються певні кроки для підтримки галузі — працюють держпрограми, відбувається налагодження роботи окремих органів, зокрема ДІАМ, про роботу якого всі відгукнулися позитивно. Проте масштаб викликів у девелопменті у рази більший. Нестача фінансування, відсутність проєктного фінансування, непрацююча комерційна іпотека, тривалі судові процеси, законодавчі колізії, тощо, все це створює серйозні ризики і стримує розвиток ринку.

Щоб уникнути подальшої стагнації та забезпечити стабільний розвиток міст, галузь має вчитися у європейських партнерів і впроваджувати кращі практики, а також діяти консолідовано. Головний меседж від Української асоціації девелоперів звучить так: гостро потрібні прозорі правила, стабільні інструменти і діалог з владою. Лише таким чином ми зможемо домогтися системних змін і сформувати ситуацію, в якій будуть захищені і бізнес, і громадяни, що потребують житла.

‍