Дистанційна купівля житла: що заважає українцям інвестувати в нерухомість з-за кордону

Мільйони українців сьогодні перебувають за кордоном або проходять службу у Силах оборони. Частина з них готова купувати житло в Україні, однак повністю дистанційно пройти шлях від вибору квартири до оформлення права власності досі неможливо.

Про необхідність цифровізації таких угод розповіла комерційна директорка «Інтергал-Буд» Олена Рижова у колонці для Новини.LIVE.

Особиста присутність залишається бар’єром для покупців

Український ринок уже навчився працювати з клієнтом дистанційно на багатьох етапах: обрати квартиру можна онлайн, отримати консультацію — через відеозв’язок, провести платіж — через банк. Проблема виникає там, де законодавство вимагає особистої присутності та нотаріального оформлення документів.

Особливо відчутним цей бар’єр став після початку повномасштабної війни. Значна кількість потенційних покупців фізично перебуває за межами України, а військовослужбовці не завжди мають можливість приїхати для оформлення угоди.

У результаті рішення про купівлю відкладається, а разом із ним ринок втрачає кошти, які могли б працювати в економіці. Продаж квартири забезпечує роботою значно ширший ланцюг — від будівельних компаній і виробників матеріалів до банків, логістичних компаній та підрядників.

Проблема не завершується після введення будинку в експлуатацію. Для покупців, які перебувають за кордоном, складнощі можуть виникнути і під час оформлення права власності.

Як могла б працювати повністю дистанційна угода

Технічно більшість необхідних інструментів в Україні вже існує. Держава має електронну ідентифікацію, кваліфікований електронний підпис, цифрові банківські сервіси та державні реєстри.

Повний цифровий шлях покупця міг би виглядати так:

1. покупець дистанційно обирає квартиру;
2. банк проводить необхідні перевірки та, за потреби, погоджує фінансування;
3. особа проходить цифрову ідентифікацію;
4. нотаріус посвідчує угоду із застосуванням захищеного відеозв’язку;
5. сторони підписують документи КЕП;
6. право власності реєструється у Державному реєстрі речових прав.

Для покупця весь процес фактично перетворюється на одну дистанційну послугу. На рівні держави це потребує узгодженої роботи банків, нотаріусів та державних реєстрів.

Українські девелопери вже впроваджують власні цифрові рішення

Поки повністю цифровий механізм купівлі та оформлення житла на державному рівні ще не створений, девелопери шукають та впроваджують власні рішення.

Зокрема, Avalon запровадив онлайн-купівлю квартир із використанням державних цифрових сервісів. Покупець проходить верифікацію через Дію та підписує необхідні документи за допомогою Дія.Підпис. Але, як зазначають їхні юристи, все залежить від юридично-фінансової схеми продажу.

Докладніше про те, як працює онлайн-купівля житла в Avalon за посиланням.‍

Дистанційні угоди вже працюють в інших країнах

Один із прикладів — Казахстан, де запроваджено державний проєкт «Цифрова іпотека». Оформлення житла в кредит відбувається дистанційно: банки, нотаріуси та державні інформаційні системи працюють у межах єдиного процесу.

Покупець проходить віддалену ідентифікацію, електронно підписує документи, після чого відбувається державна реєстрація права власності.

Для України створення такого механізму не потребує цифровізації ринку з нуля. Значна частина необхідної інфраструктури вже працює. Основні зміни стосуються законодавства, нотаріальних процедур та взаємодії між наявними цифровими системами.

Цифровізація має враховувати ризики

Переведення операцій із нерухомістю в дистанційний формат потребує додаткових механізмів захисту. Йдеться насамперед про надійну ідентифікацію учасників угоди, перевірку електронних підписів, захищений відеозв’язок та кібербезпеку державних реєстрів.

Для ринку нерухомості, де йдеться про значні суми та право власності, швидкість процедури не може досягатися коштом її безпеки. Тому законодавчі зміни мають одночасно визначити механізм дистанційного посвідчення угод і запобіжники від шахрайства.

Що отримає ринок

Повноцінна дистанційна купівля житла відкрила б український первинний ринок для покупців незалежно від місця їхнього перебування. Це особливо важливо в умовах, коли значна частина українців живе за кордоном, але зберігає зв’язок з Україною та розглядає придбання тут нерухомості.

Для девелоперів це розширення кола потенційних покупців, для банків — можливість розвивати дистанційні іпотечні продукти, для держави — додаткові інвестиції, податкові надходження та економічна активність.

Україна вже цифровізувала значну частину державних послуг. Наступним практичним кроком для ринку житла може стати можливість провести всю угоду — від ідентифікації покупця до державної реєстрації права власності — без необхідності фізично приїжджати для підписання документів.