Дискусія про банківське фінансування будівництва на Першому іпотечному форумі
31 березня у Києві відбувся First Affordable Mortgage Forum — професійний форум для обговорення розвитку іпотечного ринку, житлової політики та доступного житла в Україні. Однією з ключових дискусій форуму стала панель «Чи готові банки кредитувати девелоперів?», у якій взяли участь представники банківського сектору, страхового ринку та девелоперських компаній, зокрема голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.
Під час обговорення учасники зійшлися на тому, що питання кредитування девелопменту сьогодні впирається не лише у вартість грошей чи апетит банків до ризику. Йдеться про значно ширший комплекс чинників: воєнні ризики, вимоги до капіталу банків, відсутність повноцінної моделі проєктного фінансування в законодавстві, а також нестабільність дозвільного середовища, яка безпосередньо впливає і на девелопера.
У своєму виступі Євген Фаворов наголосив: за рік дискусія майже не змінилася по суті. Українські банки, як і раніше, не готові повноцінно кредитувати девелоперів, а самі девелопери не готові брати на себе такі зобов’язання за нинішніх умов. Водночас це не означає, що ринку не потрібен цей інструмент, якраз навпаки. Однак він має з’явитися як реальна й дієва опція, яка працює за зрозумілими правилами.
«Як рік тому банки не були готові кредитувати, а девелопери не були готові брати ці кредити, так і сьогодні ситуація принципово не змінилася. Але ми хочемо, щоб у девелопера був опціональний інструмент проєктного фінансування — зрозумілий, робочий і такий, що реально можна застосувати на тому чи іншому етапі проєкту», — зазначив Євген Фаворов.
Окремо він акцентував на ключовому бар’єрі, який сьогодні стримує і банки, і девелоперів: нестабільності дозвільної та містобудівної документації. За його словами, проблема не зводиться лише до дозволу на виконання будівельних робіт. Під ризиком може опинитися весь ланцюг документів, що лежить в основі реалізації проєкту.
«Що буде, якщо вам скасують дозвіл? Але ми ж розуміємо, що дозвіл — це лише фінальний документ. Можуть скасувати містобудівну документацію, можуть скасувати містобудівні умови та обмеження, може бути припинене право на оренду земельної ділянки. І це велика проблема, і для девелопера, і для банків», — додав він.
Як приклад більш прогнозованого середовища Євген Фаворов навів польську практику, де після спливу визначеного строку дозвіл на будівництво не може бути скасований в адміністративний спосіб. Саме така передбачуваність, на його думку, створює нормальне економічне середовище і робить довгострокові фінансові інструменти можливими. За його словами, Асоціація вже замовила окрему юридичну роботу, щоб визначити, що саме сьогодні регуляторно заважає банкам кредитувати девелоперів, і після консультацій з банками та Укрфінжитлом представить спільне бачення рішень.
«Загалом терміну “проєктне фінансування” в законодавстві наразі немає. Ми замовили велику юридичну роботу, щоб проаналізувати, що саме заважає банкам кредитувати девелоперів, і після консультацій із банками та Укрфінжитлом представимо спільну позицію, яка дозволить розблокувати це кредитування».
Водночас девелопери на панелі чітко окреслили і практичний бік питання. Співвласник Stolitsa Group Іван Молчанов розповів про залучення фінансування від ЄБРР для житлової нерухомості — кейс, який він назвав першим такого типу в Україні.
За його словами, пройти цей шлях компанії допомогли прозорість внутрішніх процесів і зрозуміла структура бізнесу. При цьому він підкреслив, що йдеться не про відмову від власної ліквідності, а про інструмент, який дає змогу пришвидшити реалізацію проєктів:
«Ера забудовників закінчилась, а ера девелоперів — розквітає. Ми до цього моменту повністю оперували власною ліквідністю, а залучення фінансування вирішили спробувати як інструмент, щоб ще сильніше пришвидшити будівництво».
Молчанов також звернув увагу на те, що міжнародні фінансові інституції сьогодні часто виявляються гнучкішими за українські банки — і в підході до застави, і в оцінці групи компаній загалом, і у вартості ресурсу. Окремо він позитивно оцінив вплив програми «єОселя» на продажі житла та наголосив, що її можна масштабувати й удосконалювати надалі.
Комерційна директорка «Інтергал-Буд» Олена Рижова зі свого боку також підтвердила, що попит на іпотеку на ринку є дуже високим. Водночас на практиці значна частина клієнтів не може скористатися чинними програмами. Або через формальні обмеження, або через нові параметри програми «єОселя», які звузили коло доступних об’єктів. У таких випадках девелопери змушені підміняти ринок довгими розтермінуваннями:
«Попит на “єОселю” великий. Але не всі клієнти підпадають під її обмеження, тому девелопер фактично змушений пропонувати альтернативу — довге розтермінування. У ринку є необхідність і є величезний попит на іпотеку, але зараз бракує інструментів, щоб цей попит задовольнити».
Ще один важливий акцент Рижової — це якість взаємодії між банком і девелопером. За її словами, успішна іпотека на первинному ринку можлива там, де є не лише формальна акредитація об’єкта, а й налагоджена комунікація між командами двох сторін.
Представники банківської та страхової спільноти, своєю чергою, окреслили обмеження, з якими працює фінансовий сектор. Голова правління «Арсенал Страхування» Сергій Авдєєв прямо заявив, що страхового продукту, який покривав би ризик недобудови, на комерційному ринку немає і, ймовірно, не буде, адже йдеться про спекулятивні фінансові ризики, які комерційні страхові компанії не можуть брати на себе. Натомість страхування майнових і воєнних ризиків для об’єктів у межах «єОселі» ринок забезпечує.
Голова правління «Глобус Банку» Сергій Мамедов зазначив, що банк уже фактично працює з девелопментом через іпотечні та комерційні програми для покупців житла, однак не займається окремим інвестиційним кредитуванням девелоперських проєктів через власну спеціалізацію та вимоги до капіталу. Разом із тим він наголосив, що прозорість фінансової звітності, зрозуміла структура власності, досвід реалізованих об’єктів і довіра до девелопера є базовими передумовами для будь-якого фінансування.
Голова іпотечного комітету НАБУ Володимир Чорненький зауважив, що банківська система в Україні є ліквідною, але ринок власної іпотеки стримується насамперед високою ставкою та нерозв’язаними питаннями захисту прав кредиторів. Щодо проєктного фінансування, він визнав, що цей продукт має бути на ринку, однак для його запуску потрібна велика спільна робота банків, девелоперів, законодавчої та виконавчої влади, а також регулятора.
Показово, що дискусія вийшла далеко за межі питання «чи готові банки». Фактично учасники панелі говорили про необхідність нової моделі взаємодії, у якій проєктне фінансування, іпотека, захист покупця та стабільність правил гри працюють не окремо, а як єдина система.
Саме на цьому акцентує й Українська асоціація девелоперів у своїй роботі системно. Ринку потрібні не точкові рішення, а передбачуване регуляторне поле, яке відкриє шлях до доступнішого житла, більших обсягів будівництва та зрозумілих інструментів для всіх учасників. Коротше кажучи, потрібні зрозумілі, стійкі й прозорі правила гри на ринку девелопменту.
Підсумовуючи дискусію, Євген Фаворов наголосив: потенціал для зростання є, але реалізувати його можна лише за умови спільної роботи ринку, банків і держави над системними рішеннями:
«Я впевнений, що це залежить від нас. Будемо добре працювати — будемо зростати. Якщо будемо пасти задніх — то ні».
