Динаміка ринку житлової нерухомості 2025–2026: як змінюється попит і що формує нові стандарти девелопменту в Україні

27 листопада в UNIT.City пройшов галузевий Invest Forum: Нерухомість від девелопера Sensar. Участь в події взяли провідні девелопери, архітектори та експерти. З-поміж членів Української асоціації девелоперів були присутніми: віцепрезидент компанії UDP Віталій Мельник, СЕО компанії РІЕЛ Ростислав Мельник, СЕО компанії Avalon Роман Давимука, директор з розвитку «Креатор-Буд» Дмитро Струк. Також виступали: голова правління «Укрфінжитла» Євген Мецгер, голова ДІАМ Олександр Новицький, СЕО Archimatika Дмитро Васильєв, архітекторка і співзасновниця бюро AIMM Анна Іскіердо та інші.

Форум був присвячений ключовим трендам та інвестиційним можливостям на ринку нерухомості під час війни. Експерти обговорили динаміку попиту, моделі розвитку житлових проєктів, вимоги до житла, ризики й інструменти стабілізації ринку у 2025–2026 роках.

Нові вимоги, людиноцентричність, ризики під час війни

На дискусії про динаміку ринку житлової нерухомості говорили про те, як змінюється попит покупців у Києві й західних регіонах. Запит покупця змінився, але базові потреби — ні, погодились девелопери. За словами Віталія Мельника, попит відходить від абстрактних “стандартів” і рухається до інфраструктурної повноцінності комплексу:

«Мати можливість у межах 15 хвилин пішої доступності отримати всі сервіси — це базова потреба будь-якої людини. Найцінніший ресурс, який у нас є — це час. Якщо запропонувати такий продукт, людина точно його обере. Це як перехід з кнопкового телефону на сучасний. Якби колись у 2005 році у людей запитали чи треба вам телефон без кнопок, певно, кожен би сказав, що треба повноцінна клавіатура. Але коли дали можливість користуватися смартфоном і ти відчув як це, то розумієш, що це те, чим треба користуватися. У девелопменті так само. Комплексна забудова — це не те, що придумали ми. Це тренд у світі. Ми просто за ним слідуємо».

Спікери обговорили важливість професійного управління ЖК. Ростислав Мельник акцентував на парадоксі: за останні роки збудовано багато нових об’єктів, але майже ніхто не вміє ними якісно управляти:

«Управляти об’єктами ніхто не вміє. 90% всього, що є в Києві, — це неможливо. Люди стикаються з проблемою управління нерухомістю та своїм проживанням. Дуже важливо, щоб забудовники на самому початку вже думали про те, як будуть управляти об’єктом. Законодавство не врегульоване, проблем багато, і про це треба думати завчасно».

Необов’язково в кожен ЖК вбудовувати фітнес-центр чи басейн. Важливіше — закривати базові потреби мешканців. Щоб були садочки, медицини, магазини, дитячі кімнати, сервіси для побуту. А щось зверху додати як цінність, якщо це дозволяє економіка проєкту.

Крім цього, обговорили також питання поверховості й щільності, ризики для девелоперів та інвесторів, а також критерії, за якими сьогодні варто оцінювати надійність проєктів і здатність компаній добудовувати об’єкти в умовах нестабільності. 

Питання безпеки та ризиків прозвучало одним із найгостріших у дискусії. Ростислав Мельник так окреслив загальні збитки від прильотів:

«У нас було три прильоти. Реальний збиток від ракети — приблизно 1,2 млн доларів. Для великого комплексу це не критично».

Він також виділив три критерії надійності: досвід девелопера, прозорість власників, готовність брати відповідальність перед покупцем. Цю думку підтримав Марк Марченко із Sensar, який додав, що наразі багато компаній, до прикладу, Макдональдс, звертають увагу на кінцевого бенефіціара у будівельних проєктах. Тому якщо власники компанії в Україні, є відкритими, це сигнал, що такому підприємству можна довіряти.

Що впливатиме на ринок нерухомості у 2026 році

Якщо на початку війни українці відкладали рішення про купівлю житла, то зараз попит зростає. Додатково його стимулюють державні програми. Паралельно зростають зарплати у секторі будівництва, собівартість матеріалів та будівельних робіт, інфляція, високий попит на послуги при нестачі кваліфікованих працівників. 

«Сьогодні — найдешевша точка в порівнянні з майбутнім. З кожним місяцем, з кожним роком буде дорожче», — каже архітектор, засновник і СЕО «Архіматики» Дмитро Васильєв.

Дефіцит кадрів у найближчі роки стане одним із головних викликів для девелоперів. На додачу до всього, це ще й означатиме довші строки виконання будівельних робіт.

Крім того, зважаючи на наслідки війни, дефіцит житла в Україні продовжує збільшуватися.

Потенційними точками зростання попиту є столиця, західні регіони, околиці великих міст та населені пункти, куди релокується бізнес. Тобто інвестиції рухаються туди, де з’являються нові робочі місця та виробництва. Йдеться не лише про житлові комплекси, а й про хаби — об’єкти, що поєднують проживання, навчання та роботу, зокрема для робітничих та технічних професій.

Українська асоціація девелоперів відзначає, що архітектура та планування стають все важливішою частиною у галузі будівництва. Продумані архітектурні рішення визначатимуть успіх девелоперських проєктів у найближчі роки.

Важливість архітектури, містопланування та інклюзії 

У найближчі роки буде важливим не лише те, що будують, а як це впливає на життя людей. Архітектура перестає бути просто про красиві фасади. Архітектура нині про те, як простір “працює”, як люди в ньому живуть, як користуються інфраструктурою і наскільки зручно почуваються. Архітектори кажуть, що якщо район спроєктований вдало, він “працює” десятиліттями. Якщо ні — «помилки архітекторів залишаються на століття».

Важливими у великих будівельних проєктах є комплексність, системність, цінність дизайну, яка має враховувати все, — від естетики до процесів.

‍«Комплексна забудова і місто в цілому — це про формування в процесів в цьому місті. Будівельний проєкт має відповідати запитам міста, фактично покращувати його інфраструктуру, щось давати громаді. І, на жаль, у нас мало хто вміє цим займатися. У нас взагалі містобудівна галузь втрачена фактично. Старі інститути порозвалювалися, а люди, які там сидять, вже не знають як працювати в ринковій економіці та в бізнесі» — додає Васильєв.

При цьому, задача девелоперів — знаходити можливості, де архітектори могли б працювати та проєктувати об'єкти. Додатково девелоперам доведеться більше уваги приділяти плануванню територій, якості проєктування.

‍

Окремою та важливою вимогою для українського девелопменту є інклюзія. Місто має бути зручним для всіх, зокрема для людей з інвалідністю та маломобільних груп. Архітекторка та ​​співзасновниця компанії АІММ Олена Іскіердо пояснює, що це має стати нормою, а не “опцією”:

«Потрібно навчальні заклади, місця загального користування, вокзали, ТРЦ, транспорт тощо, зробити інклюзивними, підлаштувати під людей, бо їх, на жаль, сьогодні вже дуже багато, а стає ще більше. І це такий принцип, який я вважаю, повинен стати частиною нашого життя», — наголошує Олена.

«По-старому вже не буде» 

Під час однієї з розмов, між головою ДІАМ Олександром Новицьким та CEO Sensar Development Марком Марченком, обговорили результати реформи державного контролю в будівництві. За словами девелопера, за останні роки галузь фактично позбулася корупційних практик: дозволи видаються без «додаткових платежів», а девелопери економлять мільйони доларів щороку завдяки прозорим процедурам.

«Корупційної складової немає ніде за 4 роки. Я вважаю, що це є визнанням всієї правоохоронної системи, що наш результат. Супротив міняється на підтримку», — сказав Новицький.

Спікери відзначили, що сьогодні бізнес працює в значно передбачуваніших умовах і підтримує нові стандарти. Девелопери, які адаптувалися до прозорих правил, отримують дозволи швидше та без ризиків, а довіра до держави суттєво зросла. За словами Новицького, ринок уже не готовий повертатися до старих практик і очікує, що подібні реформи поширяться на інші сфери — митницю, податкову та земельні сервіси. 

Тренди в девелопменті на 2026 рік і далі

Загальна візія фахівців на формати майбутніх проєктів та потреби жителів наступна:

• Комплексні міські формати стануть базовим стандартом розвитку;
• Попит визначатиметься якістю управління, а не лише архітектурою;
• Покупець обиратиме час і сервіси, а не лише вигідні квадратні метри;
• Ринок стає більш зрілим, з яснішим розумінням ризиків і критеріїв надійності;
• Західні області та Київ рухаються в один бік — до масштабних, змішаних, інфраструктурних проєктів;
• Девелопери, які працюють прозоро, лідерськи та відповідально, формуватимуть ринок наступних років.

‍