Держава формує попит, але ринку бракує пропозиції: Українська асоціація девелоперів представила результати опитування про бар’єри в житловому будівництві

Українська асоціація девелоперів провела перше щорічне галузеве опитування девелоперів щодо їхнього ставлення до адміністративних бар’єрів у будівництві та представила його під час круглого столу в Києві, присвяченого ключовим викликам у житловому будівництві. Під час заходу учасники обговорили процедури, які сьогодні найбільше стримують запуск і реалізацію житлових проєктів в Україні.

Участь у дискусії взяли Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк, голова ДІАМ Олександр Новицький, заступниця міністра розвитку громад та територій Наталія Козловська, заступник міністра мінекономіки Віталій Петрук, а також керівники та засновники провідних девелоперських компаній. Водночас, одразу зазначимо: в дослідженні взяли участь компанії, які формують третину всього обсягу пропозиції на первинному ринку житлового будівництва — понад 30 тис. квартир на рік.

Контекст дискусії про адміністративні процедури значно ширший за суто галузевий. Сьогодні держава фактично стала одним із ключових драйверів попиту на житло в Україні. Через «єОселю», компенсації за зруйноване житло, програми для військовослужбовців та інші держпрограми формується великий платоспроможний попит. Однак, як зазначив Євген Фаворов, голова Української асоціації девелоперів:

«Ринок не може відповісти на попит миттєво: девелопери будують “під покупця”, і на момент введення будинку в експлуатацію 80–90% найбільш ліквідних квартир зазвичай уже реалізовані. Тому, якщо держава хоче отримати додатковий обсяг житла під свої програми, це потребує часу — щонайменше 2–4 роки, з яких значну частину займає саме адміністративна підготовка проєкту».

Результати галузевого опитування, які представив Євген Фаворов під час заходу, показали: адміністративні бар’єри справді є одним із ключових чинників, що уповільнюють вихід нового житла на ринок. За результатами опитування, середній строк адмінпідготовки проєкту — від оформлення землі до отримання дозволу на виконання будівельних робіт — становить близько 14,4 місяця. Оформлення прав на землю — 13,3 місяця, отримання МУО — ще 9,78 місяця.

Найбільшими бар’єрами для реалізації девелоперських проєктів назвали: складнощі з отриманням містобудівних умов та обмежень (35%), складнощі у земельних і майнових відносинах (30%), нестабільність дозвільних документів і їх скасування (24%), складнощі з отриманням технічних умов (22%), а також постійні зміни правил, вимог і законодавства (20%). 

Серед процедур, які, на думку девелоперів, найбільше потребують оптимізації на державному рівні, лідирують охорона культурної спадщини — 49%, кадастрово-земельні процедури — 29%, доступ до містобудівної інформації — 28% та цифрові сервіси й реєстри — 26%. 

Зображення зі звіту за результатами галузевого онлайн-опитування. Розмір вибірки: 120 респондентів (власники, керівники та профільні спеціалісти девелоперських компаній).

Саме ці фактори ринок сьогодні вважає такими, що безпосередньо впливають на строки реалізації проєктів, обсяг пропозиції житла та інвестиційний клімат у галузі.

Під час дискусії голова профільного парламентського комітету Олена Шуляк наголосила, що проблема містобудівних умов та обмежень є значно глибшою, ніж просто питання адміністрування чи швидкості видачі документів:

«МУО фактично перетворилися на квазідозвільний інструмент, який створює корупційні ризики, посилює монополію місцевої влади та в окремих випадках ставить девелопера в залежне становище». 

Водночас системне вирішення цієї проблеми, на її думку, неможливе без актуальної містобудівної документації, оцифрованої та оприлюдненої на державному рівні, щоб ринок мав доступ до зрозумілих і прозорих правил. Без сучасної містобудівної документації на місцях неможливо говорити про якісне планування розвитку міст і реалізацію житлової політики. 

Олена Шуляк також закликала якнайшвидше винести на розгляд уряду постанову, яка передбачає механізм реагування на необґрунтовані відмови місцевої влади у видачі МУО та дасть ДІАМ можливість виступати арбітром у таких ситуаціях.

Заступниця міністра розвитку громад та територій Наталія Козловська, коментуючи дискусію довкола відтермінування окремих рішень у сфері містобудівної документації до 1 січня 2028 року, пояснила, що для держави йдеться не просто про часову межу, а про перехід до повноцінної цифрової системи. За її словами, держава паралельно завантажує наявну документацію органів місцевого самоврядування до містобудівного кадастру та просуває реформу, яка має забезпечити прозорий доступ до вихідних даних для будівництва.

«Для нас 1 січня 2028 року — це не про ДПТ. Для нас це про цифрову містобудівну документацію в актуальному стані», — наголосила вона.

Козловська додала, що цей курс є незворотним, а зміни мають не точково вирішувати проблеми окремих проєктів, а системно зменшувати бар’єри для всього ринку.

Представники ринку, зі свого боку, підтвердили, що відсутність або багаторічне неприйняття містобудівної документації має вже не лише регуляторні, а й прямі економічні наслідки: ділянки не запускаються в розвиток, інвестиції відкладаються, а пропозиція житла не виходить на ринок у потрібному обсязі. Учасники круглого столу навели конкретні кейси, коли навіть після проходження базових етапів погодження генеральні плани роками не виносяться на голосування, а земельні активи фактично “заморожуються”.

Член наглядової ради «Інтергал-Буд» Роман Льошенко наголосив, що окремим є питання внесення змін в існуючі детальні плани території. Якщо земельна ділянка не відповідає по функціональному призначенню генеральному плану та наміру забудови, то її також не можливо реалізувати.

«Відповідаючи на питання, що заважає розвитку і створення пропозиції. Є три ключові етапи: перший — це відсутність ДПТ; другий — це подовження оренди; третій — Мінкульт. “Заморожених” ділянок досить велика кількість, їх ніхто не розвиває. Таким чином ми та колеги не можемо створювати пропозицію», — розповідає Гліб Мурованський, генеральний директор KAN Development.

За словами Ростислава Мельника, засновника девелоперської компанії РІЕЛ, містобудівна документація, зокрема генплани та просторові плани розвитку, є фундаментом для запуску нових проєктів, проте часто отримати погодження по них справді дуже складно. На думку Мельника, ключове завдання девелоперів — відновити репутацію, стати «позитивними героями» і об’єднатися в потужну галузеву силу.

Віталій Петрук, заступник міністра економіки, довкілля та сільського господарства, зазначив, що Мінекономіки працює у двох ключових напрямах. Перший — розвиток і масштабування фінансових механізмів підтримки житла, зокрема іпотеки. Другий — дерегуляція і що озвучені ринком адміністративні проблеми вже перебувають у роботі, а діалог між державою та професійною спільнотою має продовжуватися в більш прикладному й деталізованому форматі.

Олександр Новицький, голова ДІАМ, наголосив, що галузеве опитування є важливим інструментом для фіксації реальних бар’єрів ринку, про які потрібно говорити відкрито. Бо бар’єри стримують розвиток галузі, економіки та країни загалом. Окремо акцентував на цифровізації. За його словами, системне вирішення проблеми МУО неможливе без відкритої та оцифрованої містобудівної документації, а блок технічних умов і підключень до мереж потребує окремого реінжинірингу — з переходом до єдиного цифрового процесу та “єдиного вікна” для замовника.

«У Європі, Сполучених Штатах Америки та інших цивілізованих країнах містобудівна документація — це просто набір доступних вихідних даних для будівництва, а не інформація з особливим доступом, яка знаходиться в сейфі головного архітектора чи чиновника міста», — наголосив він.

Ключовий висновок зустрічі — ринок уже має достатньо даних, щоб перейти від загальних скарг до конкретного порядку денного змін. Адміністративні бар’єри у житловому будівництві — це фактор, який напряму впливає на обсяг нового житла, строки реалізації проєктів, доступність квартир для громадян і готовність інвесторів вкладати кошти в Україну.

Наступні кроки, які були окреслені під час круглого столу:

• продовжити спільну роботу над розблокуванням проблемних процедур;
• деталізувати перелік бар’єрів та передати його в роботу профільним органам влади;
• ініціювати окрему зустріч щодо тиску правоохоронних і контролюючих органів на бізнес;
• долучитися до подальшого обговорення змін у державних житлових програмах та фінансових інструментах для галузі;
• продовжити діалог щодо цифровізації процедур і відкритості містобудівних даних як базової умови для прозорих правил гри на ринку.

Українська асоціація девелоперів наголошує: створення передбачуваних, прозорих і однакових для всіх правил — необхідна передумова для розвитку житлового будівництва, збільшення пропозиції житла та формування сильного інвестиційного ринку в Україні. 

Розвиток житлового будівництва має стратегічне значення для країни. Це питання не лише економіки, регуляторної політики чи умов роботи для бізнесу, передусім це питання якості життя людей, оновлення застарілого житлового фонду та створення умов, за яких більше українських родин зможуть реально дозволити собі власне житло, у тому числі через спеціальні держпрограми підтримки.

Результати опитування стануть основою для подальшої адвокаційної роботи Асоціації разом із державою та професійною спільнотою.