Перший іпотечний форум у Києві: де шукати рішення для доступного житла в Україні

Відбувся First Affordable Mortgage Forum — професійний форум для обговорення розвитку іпотечного ринку, житлової політики та доступного житла в Україні. Захід об’єднав представників державної влади, банківського сектору, девелоперських компаній, міжнародних фінансових інституцій та профільних асоціацій.

В підсумку цей форум став майданчиком для системної розмови про те, як забезпечити українців житлом у тій кількості, яка відповідає реальним існуючим потребам. Це питання наразі хвилює велику кількість українців та є одним з ключових питань для країни.

Спікери окреслили масштаб проблеми: житловий дефіцит в Україні може сягати близько 600 млн кв. м, що в грошовому еквіваленті становить десятки трильйонів гривень. 

У цьому контексті іпотека розглядається не лише як фінансовий інструмент, а як один із факторів економічної стабільності та відновлення України. Іпотека напряму впливає на рішення людей залишатися в країні або повертатися з-за кордону.

Однією з центральних тем на форумі стала панельна дискусія «Іпотека в Україні — економічний чи соціальний інструмент?». В ній взяли участь керівник Офісу Президента України Кирило Буданов, заступник міністра економіки, довкілля та сільського господарства Віталій Петрук та голова Комітету Верховної Ради з питань фінансів Данило Гетманцев.

Кирило Буданов наголосив, що навіть наявні результати держпрограм — це добре, але це лише перший крок у вирішенні проблеми:

«Трохи більше ніж 24 тис. квартир за програмою «єОселя» змогли отримати люди. І це великий плюс, бо до цього було нуль. Але разом з тим це не покриває всі запити населення України. Існують категорії внутрішньо переміщених осіб. Їх мільйони».

Попри наявність державних програм, учасники форуму погодилися, що ринок іпотеки в Україні не масштабується до рівня реального попиту. Сьогодні іпотека не виконує повноцінно ні економічної, ні соціальної функції. Передусім проблема в тому, що обсяг фінансування обмежений, а ризики високі.

Це підтверджується і структурою самого ринку: частка іпотеки у ВВП України залишається критично низькою у порівнянні з іншими країнами:

«В розвинених країнах співвідношення іпотечних кредитів до ВВП країни складає десь близько 40-50%, в розвинених країнах іноді 100%. В нашій країні лише 0,4%», — додав голова правління Укрфінжитла Євген Мецгер.

Це означає, що європейці беруть так багато кредитів на житло, що ця сума майже дорівнює загальному обсягу річного ВВП тієї країни, де вони живуть.

Окрему увагу учасники форуму приділили обговоренню того, яку роль має виконувати держава у розвитку ринку іпотеки. Зараз вона виступає ключовим драйвером, це добре на старті, однак у перспективі держава має перейти до ролі системного архітектора. 

«Держава має перестати бути донором чи драйвером, і перейти до ролі архітектора створення системи. Створити таку систему, щоб продукт, який створюють банки, був зрозумілий для них з точки зору ризиків та довгострокового кредитування, з точки зору правил гри на тривалий період,  а також з точки зору позичальника і його доходів. Тоді це працюватиме», — пояснив заступник міністра економіки, довкілля та сільського господарства Віталій Петрук.

Окремий блок форуму був присвячений питанню фінансування девелопменту та ролі банків у цьому процесі. Однією з ключових дискусій форуму стала панель «Чи готові банки кредитувати девелоперів?», у якій взяли участь представники банківського сектору, страхового ринку та девелоперських компаній, зокрема голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.

У своєму виступі Євген Фаворов наголосив, що українські банки, як і раніше, не готові повноцінно кредитувати девелоперів, а девелопери не готові брати на себе невигідні зобов’язання за нинішніх умов. Водночас це не означає, що ринку не потрібен цей інструмент, якраз навпаки. Однак він має з’явитися як реальна й дієва опція, яка працює за зрозумілими правилами.

«Як рік тому банки не були готові кредитувати, а девелопери не були готові брати ці кредити, так і сьогодні ситуація принципово не змінилася по суті. Але ми хочемо, щоб у девелопера був опціональний інструмент проєктного фінансування — зрозумілий, робочий і такий, що реально можна застосувати на тому чи іншому етапі проєкту», — зазначив Євген Фаворов.

Окремо він акцентував на ключовому бар’єрі, який сьогодні стримує і банки, і девелоперів: нестабільності дозвільної та містобудівної документації. За його словами, проблема не зводиться лише до дозволу на виконання будівельних робіт. Під ризиком може опинитися весь ланцюг документів, що лежить в основі реалізації проєкту.

«Можуть скасувати містобудівну документацію, можуть скасувати МУО може бути припинене право на оренду земельної ділянки. І це велика проблема, і для девелопера, і для банків», — додав він.

Форум показав, що попри різні теми дискусій — іпотека, девелопмент, інвестиції чи державна політика — ринок сходиться в одному: Україні потрібна не сукупність окремих рішень, а цілісна система. Йдеться про модель, у якій: банки готові кредитувати, девелопери мають доступ до фінансування, держава регулює ці процеси прозоро та відкрито, а громадяни отримують реальний доступ до житла.