85% киян хочуть покращення житлових умов

Понад три роки повномасштабної війни неабияк змінили обличчя столичного ринку нерухомості. Він не тільки вперше втратив лідерство за вартістю квадратного метра та кількістю нових проєктів, але й увібрав у себе загальнонаціональну житлову кризу: різке зростання розриву між ринковими цінами та можливостями людей, хвиля переміщень з більш небезпечних регіонів і зростаючий запит на власне безпечне та якісне житло.

В яких житлових умовах мешкають кияни на четвертий рік повномасштабного вторгнення? Скільки з них планують купити нове житло найближчими роками та яку роль у цьому відіграє іпотека? Відповіді на ці та багато інших питань — у комплексному соціологічному дослідженні житлової ситуації в Києві, проведеному Gradus Research на замовлення Української асоціації девелоперів у 2025 році.

Де зараз живуть мешканці Києва?

Київ — це місто багатоквартирних будинків: 88% респондентів сьогодні мешкають саме у багатоповерхівках. Водночас власне житло — квартиру або приватний будинок — мають тільки дві третини опитаних людей (66%), решта — винаймають або мешкають у родичів. 

Цікаво, що попри не надто високу доступність іпотеки в попередні роки, в столиці вона завжди була важливим інструментом придбання нерухомості. За допомогою кредитування придбали житло 12% респондентів. Решта здебільшого придбали його за власні кошти (47%) або приватизували (35%).

Найбільше опитаних сьогодні мешкають у житлі площею 40-60 м² — про це говорять 45% респондентів. Разом з тим, усамітнено серед опитаних живуть лише 8%, а у 81% столичного житла мешкають родини з двох-чотирьох людей. 

На одну людину в Києві сьогодні в середньому припадає 20,3 м², що значно менше середнього в ЄС (42,5 м²) і тим більш американського (69 м²) показників. 

Статистично більша частка молоді віком від 18 до 34 р. проживає у житлі до 40 м², порівнюючи зі старшим поколінням (29% серед молоді проти 17-18% у старшому віці). При цьому саме молоді люди найбільше задоволені своїми житловими умовами — таких 69%, у той час, як загальний показник для будь-якого віку складає 62%.

Потреба у покращенні житлових умов 

Парадоксально, але попри настільки високий рівень задоволеності, покращити свої житлові умови хочуть аж 85% мешканців Києва. Головні причини: 

• 50% — недостатня якість житла (поганий стан будівлі, старі комунікації, планування, відсутність ремонту);
• 34% — замала площа (особливо для родин із дітьми);
• 32% — взагалі не мають власного житла (живуть у родичів або орендують);
• 28% — незадовільний технічний стан (вік будинку, волога, тріщини);
• 26% — низький комфорт життя (слабка інфраструктура, шум, проблеми з безпекою).

Покращити умови протягом наступних 5 років планують 68% респондентів, хоча зараз фінансову можливість для цього за власними оцінками мають тільки 58%. Ми також запитали людей про їхні доходи, аби визначити реальну можливість придбати житло. За умови, що середньомісячний платіж за звичайну квартиру в пільгову іпотеку єОселя становитиме 27 тис. грн і не буде перевищувати 50% доходів родини, тих, хто точно зможе собі це дозволити, майже в п'ять разів менше — лише 12%.

Масове прагнення покращити житлові умови — це сигнал для ринку та держави. Кияни прагнуть нової якості життя. Але для цього потрібні фінансові інструменти (доступна іпотека, оренда з викупом), оновлення житлового фонду, реновація старого житла і державна підтримка. Тим часом кияни вирішують житлові питання своїми силами.

Плани на покращення: бажання vs реальність

Вирішувати житлове питання шляхом придбання нової нерухомості найчастіше планується за допомогою купівлі квартири (37%) або приватного будинку (18%), також в переліку — ремонти і оренда. 

Згідно з дослідженням чверть мешканців столиці планують придбати житло протягом наступних п’яти років. Водночас лише 10% із них (або близько 2,5% населення столиці) мають намір зробити це вже протягом наступного року. Це свідчить про дуже обмежений попит у короткостроковій перспективі.

Натомість основна частина попиту є відкладеною:

• 21% планують покупку протягом 2 років;
• 22% — протягом 3 років;
• 33% — у п’ятирічному горизонті.

Цей показник виглядає реалістично у контексті інших джерел. За оцінками платформи OLX та опитувань ринку 2024–2025 рр. (ЛУН, Мінвідновлення, РБК-Україна), у країні до 2,4 млн людей потенційно планують купівлю житла, а Київ традиційно зберігав частку 15–20% цього попиту.

Платоспроможний відкладений попит у Києві становить приблизно 125–190 тис. осіб, або 25–30% від тих, хто задекларував намір придбати житло впродовж найближчих п’яти років.

З них:

• близько 40–50 тис. осіб (тобто 5–7%) мають достатній дохід для самостійного придбання житла без залучення зовнішнього фінансування — це умовно “активно платоспроможний” сегмент;
• ще 80–140 тис. осіб потребують фінансової підтримки — державної іпотеки, програм співфінансування, розстрочки або можливості продати наявне житло. Це умовно “умовно платоспроможний” сегмент, який може вийти на ринок лише за наявності інструментів доступу до фінансування.

Зростання ролі іпотечного кредитування

Серед тих, хто планує купити житло в перспективі 5 років (це понад 37%), на банківське кредитування покладається майже половина (49%). 30% розраховують отримати достатню суму іпотеки без продажу нерухомості, яку вже мають, а 19% готові продати її заради придбання нового більш комфортного житла.

Щоправда, далеко не всім бажаючим вдається отримати іпотеку: на складнощі з цим скаржаться 23%. Особливо багато труднощів відчувають саме молоді люди: попри значну переорієнтацію на них тієї ж державної програми єОселя, молодь 18-34 років поки не може взяти банківський кредит у 38% випадків.

Загалом взяти іпотеку без державної підтримки або фінансової участі родини за власними оцінками зараз можуть тільки 37% всіх опитаних. Решта зможе собі це дозволити за умови закінчення бойових дій, зниження відсоткових ставок і гарантій їх фіксації, а також розвитку державних програм підтримки іпотеки та зменшення розміру першого внеску — саме ці фактори називаються частіше за інші.

«Починаючи з 2023 року, “Ковальська Нерухомість” фіксує стабільне зростання запитів на інвестування в нерухомість, і ще більше — на купівлю готового житла. І хоча попит становить всього 50% порівняно з рівнем до повномасштабного вторгнення, він буде посилюватися у майбутньому. 

Серед причин, що стимулюють попит, — придбання житла українцями, які переїхали з більш небезпечних регіонів, і дія державних програм, які дозволяють покращити житлові умови завдяки пільгам, компенсаціям і кредитуванню єОселя. 

Нових девелоперських проєктів зараз значно менше, ніж у 2019–2021 роках. Це означає, що вже у третьому кварталі 2025 року очікується дефіцит якісних об'єктів на стадії активного будівництва, а ціни зростатимуть, зокрема й через здорожчання матеріалів та робіт».

(с) Ігор Суботенко, директор дивізіону «Ковальська Нерухомість»

Джерела фінансування і барʼєри

Бажані джерела фінансування купівлі житла серед респондентів:

• 52% — планують купувати житло за рахунок власних заощаджень; 
• 30% — розраховують на іпотеку без продажу наявного житла;
• 29% — продадуть наявне житло, щоб купити нове;
• 26% — скористаються розстрочкою від забудовника;
• 19% — комбінують іпотеку з продажем житла.

Показовим у порівнянні з іншими є відхилення у віковій групі 35–44 де 37% респондентів вказали розстрочку від девелопера як основне джерело фінансування.

Обмежує попит цілий комплекс бар’єрів, і це окреслює чіткі орієнтири для формування державної політики у сфері житла:

• 78% — вказали на високі ціни на житло. Це наймасовіший бар’єр серед усіх вікових груп, з особливою концентрацією у категорії 35–44 років (81%), де зосереджений основний попит на нове житло;
• 29% — відзначили непрогнозованість будівництва. Це викликає занепокоєння як у молоді, так і в старших респондентів;
• 23% — назвали складнощі з отриманням іпотеки. Проблема особливо актуальна для молоді: серед вікової групи 18–34 років цей бар’єр вказали 38% опитаних;
• 23% — вважають, що заважає відсутність державної підтримки житлового будівництва. Це свідчить про сформований суспільний запит на участь держави у фінансуванні доступного житла.

Крім того, спостерігаються і певні системні ризики, як от недовіра до самого процесу будівництва. Ці бар’єри пов’язані з інституційною слабкістю ринку та низьким рівнем захисту покупця:

• 66% — бояться замороження або зупинки будівництва;
• 58% — не довіряють термінам здачі об’єкта;
• 35% — побоюються неякісного будівництва.

До барʼєрів повсякденних потреб та життєвих обставин належать:

• 45% — неможливість одразу заселитися;
• 28% — неможливість одночасно платити оренду і купівлю;
• 41% — неможливість оцінити реальні умови проживання до завершення об’єкта.

Посилення гарантійних механізмів, репутаційна прозорість і програми захисту інвестора — ключ до залучення обережного, але значного сегменту покупців. Крім того, описані бар’єри вказують на потребу в маркетингових інструментах (таких як майстер-квартири, шоуруми та візуалізація житлового простору) — для конвертації сумнівів у рішення.

Що хочуть кияни: структура попиту

Попри воєнні ризики, доволі високою залишається довіра до первинного ринку нерухомості:

• 33% заявили про готовність придбати житло в новобудові — це найвища частка серед усіх варіантів;
• 21% орієнтуються на вторинний ринок;
• 43% розглядають обидва варіанти, тобто не мають чітко визначеної позиції.

При цьому 48% всіх потенційних покупців розглядають варіант придбання квартири на етапі будівництва. Хоча вимоги до рівня готовності будинків порівняно з довоєнними часами помітно змінилися: 51% готові купувати тільки на етапі готової «коробки», 44% — на етапі її зведення. Вкладатися у «котлован» зараз планують 29%.

Серед ключових причин, які поки стримують збільшення кількості охочих вкладатися в «первинку», кияни називають ризики зупинки будівництва (на це вказують 66% опитаних), можлива зміна термінів введення будинку в експлуатацію (58%) та неможливість заселитися одразу після покупки (45%).

«Ми бачимо, що очікування покупців прагматичні: сьогодні довіра до первинного ринку нерухомості напряму залежить від стадії готовності будинку. Це підтверджує і наш досвід на ринку, тому, до прикладу, в одному з будинків ЖК “Діброва Парк” ще до відкриття продажу ми повністю збудували монолітний каркас (24-26 поверхів). Будинок скоро вийде у продаж одразу з високою стадією будівництва. Такий підхід дає людям більше впевненості, та повністю відповідає запиту покупців на безпеку покупки житла та прозорість».

(с) Андрій Кобець, комерційний директор девелоперської компанії IB Alliance

Серед тих, хто обрав вторинний ринок, головними причинами відмови від купівлі житла в новобудовах стали:

• 39% — вважають ціни на новобудови завищеними;
• 35% — не довіряють девелоперам;
• 30% — не готові чекати введення будинку в експлуатацію;
• 28% — свідомо обирають вторинне житло;
• 19% — не знаходять новобудов у бажаному районі;

Частина бар’єрів — це інформаційна проблема. Щоб залучити умовно нейтральний попит, первинний ринок має пояснювати ціни, демонструвати переваги й відбудовувати довіру через репутаційні інструменти та відкритість. Саме маркетинг, сервіс і прозора взаємодія мають стати ключовими тактиками для розблокування нерішучої аудиторії.

Які квартири кияни обирають для життя?

А от критерії вибору житла майже не змінилися: загальна картина дуже близька до довоєнної. Топ-3 фактори традиційні: ціна (76%), розташування (65%) та інфраструктура навколо будинку (63%). Більшість людей сьогодні хочуть жити у три- або двокімнатних квартирах (58% та 53% відповідно). Найбільш бажана площа для двокімнатних помешкань — 56-60 м², для трикімнатних — 81-85 м². 

По висотності частіше за інші обирають будинки від 6 до 9 поверхів, втім для 28% поверховість взагалі не має жодного значення. А молоді люди схиляються у своєму виборі і до більш висотних варіантів — будинки від 10 до 16 поверхів вони обирають так само часто, як і дев’ятиповерхівки. 

«Інфраструктура та соціальний комфорт — давно вже не “бонус”, а одна з ключових складових рішення про купівлю. Це підтверджують як результати дослідження, так і наш практичний досвід. Ми враховували цю тенденцію ще до початку повномасштабної війни, тому всі наші проєкти з самого початку плануються з фокусом на повноцінне міське середовище — зручне, людиноцентричне, з якісною інфраструктурою та простором для спільнот».

(с) Андрій Кобець, комерційний директор девелоперської компанії IB Alliance

Висновки 

Дослідження засвідчило: попит на житло в Києві не зник — він просто відкладений і потребує стимуляції. Люди хочуть покращити житлові умови, але стикаються з бар’єрами доступу до фінансування і побоюваннями щодо гарантій добудови обʼєктів та безпеки інвестування. Це створює вікно можливостей для тих гравців ринку девелопменту, хто готовий діяти прозоро, а також шанс для держави — впровадити фінансові інструменти формування ринку доступного житла і поступово наблизити український ринок нерухомості до стандартів ЄС.

‍