Аналітична довідка · Первинний ринок України · ІІ квартал 2026

Первинка зміщується на захід, але будує Київ

Ринок новобудов продовжує зростати практично по всій країні. Девелоперська активність рухається на захід, але столичний регіон залишається найбільшим будівельним майданчиком. Покупець тепер обирає не лише ціну — він обирає безпеку і автономність.

Джерело: ЛУН · Щоквартальний звіт ринку нерухомості, ІІ кв. 2026

Найдорожчий метр новобудови — вже не в Києві, а у Львові (67 500 грн/м²). Ціни на первинці ростуть у більшості міст, причому найшвидше — в Івано-Франківській області (+50% за рік). На тлі зростання попиту обсяги введення в мегаполісах падають, а регіони другого ешелону б'ють рекорди. Програма єОселя підтримує продажі, але пропозиція квартир, що підпадають під її умови, скорочується.

01 / Основні показники будівництва

Введення в експлуатацію за містами — 4 квартали (3 кв. 2025 — 2 кв. 2026)

тис. квартир · ЛУН · приріст р/р

Введено квартир, тис. од.

Скорочення р/р

Зростання р/р

Джерело: ЛУН, щоквартальний звіт ІІ кв. 2026

Ключові цифри та висновки

67,5 тис.

Медіана метра у Львові, грн — лідер країни (+14% за рік)

59,8 тис.

Медіана метра у Києві, грн (+9% за рік)

−8%

Введення квартир у Києві р/р — 12 020 од.

+89%

Введення у Вінниці р/р — 2 290 квартир

184

ЖК у продажу в Києві — найбільше у країні

+50%

Зростання ціни метра на Івано-Франківщині за рік

Лідерство за вартістю метра новобудов перейшло до Львова: медіана — 67 500 грн/м², +14% за рік. Київ — другий з 59 800 грн/м² (+9% за рік).
Найвищий приріст цін — в Івано-Франківській області: +50% за рік, метр досяг 56 300 грн. Вінниця додала 26% до 53 100 грн/м², майже зрівнявшись з Ужгородом (53 600 грн/м²).
В Тернополі та Чернівцях приріст становив +23% та +22% відповідно, метр — 39 200 та 51 300 грн.
У Київському регіоні за 4 квартали введено 12 020 квартир — на 8% менше, ніж рік тому. Львів скоротив введення на 26%, до 4 630 квартир.
Натомість регіони другого ешелону б'ють рекорди: Вінниця +89% (2 290 квартир), Чернівці +133% (620 квартир), Миколаїв +541% (290 квартир — але від низької бази).
Найбільший вибір новобудов — у Києві (184 ЖК, +6% за рік) та Львові (151 ЖК, +9%). За першу половину 2026 найактивніше відкривалися нові відділи продажів на Львівщині (31 новий ЖК) та Київщині (20 нових ЖК).
Інвестиційний попит поступово повертається: кількість угод у І кварталі 2026 більш ніж на 10% перевищила показник аналогічного кварталу 2025 року.
Програма єОселя лишається драйвером продажів готового житла. Але медіанна ціна найдешевшої однокімнатної квартири на первинці у Львові — 3,1 млн грн, перший внесок — 838 тис. грн, що дорівнює понад двом рокам роботи «в нуль».

02 / Динаміка цін за містами

Медіанна ціна метра на первинці — ключові міста

тис. грн за м² · ЛУН · 1 липня 2026

Ціна метра, тис. грн/м²

Київ

Джерело: ЛУН, щоквартальний звіт ІІ кв. 2026

03 / Первинка у Києві — за класами

Медіана стартової ціни за класом новобудови, Київ

тис. грн за м² · ЛУН · 1 липня 2026

Ціна, тис. грн/м²

Приріст за рік, %

Джерело: ЛУН, щоквартальний звіт ІІ кв. 2026

04 / Тренди покупців та єОселя

Зміна поведінки покупця

Ціна квадрата більше не єдиний критерій вибору: до топ-факторів увійшли безпека, наявність укриття та енергонезалежність.
Енергонезалежність та інклюзивність стали базовим стандартом, а не конкурентною перевагою.
Конкурентна перевага сьогодні — якість середовища: сервіси, інфраструктура, громадські простори та автономність у межах комплексу.
Попит на просторіші квартири зростає: 2-кімнатні на вторинці вже продаються швидше 1-кімнатних (38 днів проти 40).

єОселя: підтримує і стримує

Програма лишається драйвером продажів у вже введених будинках — але пропозиція квартир, що відповідають умовам, скорочується.
У Києві перший внесок на найдешевшу однушку — 383 тис. грн (11 місяців роботи «в нуль»). У Львові — 838 тис. грн (2 роки і 3 місяці).
Щомісячний іпотечний платіж у Львові з'їдає 83% середньої зарплати, в Ужгороді — 75%, у Києві — 34%.
Інвестиційний попит повертається: угоди в І кварталі 2026 перевищили рівень аналогічного кварталу 2025 більш ніж на 10%.

Аналітична довідка · Фінляндія

«Фінський феномен»: продажі зростають, ціни падають

У більшості країн ЄС відновлення попиту підштовхує ціни вгору. Фінляндія — єдиний виняток: попри зростання угод, ціни на житло знижуються третій рік поспіль.

Джерела: Eurostat · Statistics Finland

У міру зниження ставки ЄЦБ попит на житлову нерухомість у країнах ЄС зростає, підтримуючи помірні темпи зростання цін. Єдиним винятком стала Фінляндія, де спад цін триває вже третій рік поспіль.

01 / Основні показники будівництва

Введення та запуск проєктів житла у Фінляндії

тис. од. · Statistics Finland

Запущено проєктів

Введено в експлуатацію

Джерело: Statistics Finland

Ключові цифри та висновки

−3,1%

Падіння цін у III кв. 2025 р/р

+11%

Зростання кількості угод у 2025

~20 тис.

Введення житла у 2025 — 30-річний мінімум

+5–6%

Середнє зростання цін у ЄС з кінця 2024

Частка новобудов у продажах з 2022

1–2%

Прогноз зростання цін на 2 роки

З кінця 2024 р. зміна вартості житла в ЄС стабілізувалася в діапазоні +5–6% на рік, що відповідає середнім показникам 2016–2020 рр.
Єдиним винятком стала Фінляндія, де попри відновлення попиту спад цін на житло триває вже третій рік поспіль. У 2025 р. у III кв. зафіксовано падіння вартості на 3,1% у річному вимірі.
Продажі житла у Фінляндії йдуть за загальноєвропейською тенденцією: у 2024 р. активність покупців почала поступово відновлюватися, а у 2025 р. кількість угод зросла на 11%.
Зростання продажів відбувається на тлі скорочення пропозиції новобудов. У 2025 р. кількість проєктів, що запускаються та вводяться в експлуатацію, досягла 30-річного мінімуму — не більше 20 тис. од. на рік.
Логічно очікувати, що дефіцит нового житла на тлі зростання попиту спровокує підвищення цін. Але цього не відбувається — і пояснень такому «фінському феномену» кілька.
Традиційно слабкий вплив сектору новобудов на ринок. Останні 10 років частка новобудов у загальних продажах не перевищувала 16%, а з 2022 р. — навіть 4%.
Перенасичення вторинного ринку житла внаслідок зростання іпотечних ставок у 2022–2023 рр., а також податкових і житлових реформ у країні.
З 2025 р. покупці проявляють інтерес до угод, але не поспішають із купівлею через великий вибір об'єктів. У результаті продажі зростають, але так і не досягли рівнів 2019–2020 рр.
З урахуванням поточної ситуації найближчим часом суттєвих змін цін на житло у Фінляндії не очікується. Прогноз зростання вартості — не більш як 1–2% протягом найближчих двох років.

02 / Динаміка цін

Зміна цін на житло у Фінляндії та ЄС, % р/р

% · Eurostat

Фінляндія

ЄС (середнє)

Джерело: Eurostat

03 / Ключові реформи, що вплинули на ринок

1. Реформування податкової системи

З 2023 р. відсотки за іпотечним кредитом на купівлю та капітальний ремонт житла, у якому проживає власник, більше не підлягають податковому вирахуванню.
Частка витрат, що підлягали вирахуванню, зменшилася зі 100% у 2011 р. до 5% у 2022 р., а з 2023 р. вирахування скасовано повністю.
З 2024 р. покупці, які вперше купують житло, більше не звільняються від податку на передачу права власності (3% від ціни житла).

2. Реформування системи субсидій Kela

Kela надає домогосподарствам із низьким доходом, студентам і пенсіонерам компенсацію витрат на оренду або утримання житла.
У 2024 р. житлові субсидії були скорочені, що зачепило понад 400 тис. домогосподарств: максимальна компенсація витрат зменшена з 80% до 70%.
З 2025 р. допомога не виплачується на житло, що перебуває у власності. Виняток — лише для пенсіонерів.

Скорочення податкового вирахування на іпотеку

% витрат, що підлягали вирахуванню

2011

100%

2015

60%

2019

25%

2022

2023+

Джерело: Міністерство фінансів Фінляндії

Прогноз

З урахуванням поточної ситуації найближчим часом суттєвих змін цін на житло у Фінляндії не очікується. Прогноз зростання вартості житла — не більш як 1–2% протягом найближчих двох років. «Фінський феномен» — результат унікального поєднання надлишку пропозиції на вторинному ринку, фіскальних реформ і зміненої поведінки покупців.

Аналітична довідка · Кіпр

Зростання, криза доступності та реакція держави

Кіпр б'є рекорди продажів і дозволів на будівництво — але водночас має найгірший показник житлових проблем у ЄС. Держава посилює регулювання іноземного попиту і запускає програми доступного житла.

Джерела: МВС Кіпру · ЦБ Кіпру · CYSTAT

Попри сильне зростання ринку, влада Кіпру дедалі активніше реагує на проблему доступності житла для місцевого населення. Паралельно з розширенням житлових програм держава починає обмежувати окремі канали зовнішнього інвестиційного попиту.

01 / Основні показники будівництва

Динаміка видачі дозволів на будівництво, за 11 міс., тис. шт.

тис. шт. · CYSTAT

Дозволи на будівництво

Джерело: CYSTAT

Ключові цифри та висновки

18 тис.

Угод у 2025 — рекорд з 2007 р. (+15% р/р)

2+ млрд €

Іпотека у 2025 (+36% р/р) — рекорд з 2010

11,2%

Жителів із житловими проблемами — гірший показник ЄС

~⅓

Зростання цін у 2020–2025

40%

Частка іноземних покупців у 2020–2025

5,5 тис.

Дозволів за 11 міс. 2025 (+24%) — рекорд за 15 р.

У 2025 році на Кіпрі укладено понад 18 тис. угод купівлі-продажу житла (+15% р/р) — це найвищий показник з 2007 року.
Обсяг видачі іпотечних кредитів перевищив 2 млрд євро (+36% р/р) — уперше з 2010 року.
11,2% жителів Кіпру мають житлові проблеми — це найгірший показник у ЄС при середньому рівні 4,9%.
У 2020–2025 роках ціни на житло на Кіпрі зросли майже на третину, а близько 40% житла купували іноземні покупці.
За 11 місяців 2025 року кількість дозволів на будівництво зросла на 24% р/р і досягла 5,5 тис. — це рекорд за останні 15 років.
З 2024 року держава запустила програми збільшення пропозиції доступного житла для продажу та оренди місцевим жителям.
Попри ці заходи, у 2025 році ціни на житло зросли ще на 7%, а іноземні інвестори придбали понад 7 тис. об'єктів — рекорд за 18 років.
Із березня 2026 року посилено умови отримання ПМП за інвестиції: мінімальний річний дохід інвестора зріс з 30 до 50 тис. євро.
Також обговорюється можливість обмеження купівлі житла громадянами третіх країн, які не є членами ЄС.

Джерела: МВС Кіпру, ЦБ Кіпру, CYSTAT. Середній ЄС з житловими проблемами — 4,9%.

02 / Продажі житла

Продажі житла на Кіпрі

тис. од. · МВС Кіпру

Резидентам

Нерезидентам

Джерело: МВС Кіпру

Частка нерезидентів у продажах

% · МВС Кіпру

2020

37%

2021

36%

2022

44%

2023

44%

2024

39%

2025

40%

03 / Динаміка цін

Динаміка цін на житло на Кіпрі

% · ЦБ Кіпру

Накопиченим підсумком з IV кв. 2020

Зміна р/р

Джерело: ЦБ Кіпру

04 / Державні програми доступного житла

«Stegazo to Mellon Mou»

Держава дозволяє девелоперам підвищувати щільність забудови на 25–45% за умови, що 15–25% додатково введеної площі буде спрямовано під доступне житло.
Такі об'єкти мають продаватися громадянам Кіпру за собівартістю.
Якщо протягом двох років житло не буде викуплене, держава зобов'язується придбати його та передати у пільгову оренду.

«Renovate and Rent»

Програма надає грант до 35 тис. євро на ремонт та підвищення енергоефективності порожнього житла.
Умови: будинку має бути не менше 15 років; житло повинно пустувати щонайменше з жовтня 2023 року.
Після ремонту його потрібно здавати громадянам Кіпру з доходом не вище середнього за ціною приблизно на 30% нижчою за ринкову.

Посилення умов ПМП за інвестиції (з березня 2026)

Порівняння вимог

До березня 2026

30 тис. €

мінімальний річний дохід

З березня 2026

50 тис. €

мінімальний річний дохід +66%

Також звужено перелік допустимих об'єктів. Обговорюється обмеження купівлі для громадян країн поза ЄС.

Аналітична довідка · Казахстан

Рекордне будівництво переходить у фазу жорсткішого контролю

Казахстан нарощує введення житла й утримує високий попит, але держава зміщує фокус із кількості на прозорість, якість і обмеження спекулятивного попиту.

Джерела: БНС Казахстану · KHC · Уряд Казахстану

Ринок житла Казахстану залишається активним: у 2025 році введено рекордні 20,1 млн кв. м житла, а ціни у березні 2026 року все ще зростали двозначними темпами. Водночас регуляторні зміни мають очистити ринок від непрозорих продажів житла на етапі будівництва.

01 / Основні показники будівництва

Введення житла в Казахстані

млн кв. м · БНС Казахстану

Введено житла

План 2026

Джерела: БНС Казахстану, Уряд Казахстану. 2026 — план.

Ключові цифри та висновки

20,1 млн

кв. м житла введено у 2025 — рекорд

+3,6%

Угод купівлі-продажу у 2025 р/р

67%

Об'єктів у будівництві продавалися без гарантій або дозволів

145 тис.

Квартир у "тіньовому" сегменті, оцінка KHC

+16,6%

Новобудови у березні 2026 р/р

25,1 м²

Забезпеченість житлом на особу у 2025

У 2025 році Казахстан ввів 20,1 млн кв. м житла, що на 5,1% більше, ніж у 2024 році, і вище планового орієнтира 19,2 млн кв. м.
На 2026 рік урядовий орієнтир нижчий — 18,5 млн кв. м, тобто після рекордного року очікується помірніше зростання сектору.
Попит залишається активним: кількість угод купівлі-продажу житла у 2025 році зросла приблизно на 3,6% р/р.
За оцінкою Казахстанської житлової компанії, близько 67% об'єктів у будівництві — приблизно 390 ЖК і 145 тис. квартир — продавалися без гарантій єдиного оператора або дозволів місцевих органів.
З 31 серпня 2025 року набрали чинності зміни до закону про пайову участь: посилюється реєстрація договорів, контроль продажів і захист покупців житла на етапі будівництва.
Забороняються попередні договори бронювання, інвестиційні схеми, готівкові розрахунки та іпотека для об'єктів без дозволів або гарантій.
З 2026 року податкові зміни посилюють антиспекулятивний контур: для продажу житла, придбаного після 1 січня 2026 року, без оподаткування потрібно володіти ним щонайменше 2 роки, а для частини первинного ринку — 3 роки.
Ціни залишаються під тиском: у березні 2026 року нове житло подорожчало на 16,6% р/р, вторинне — на 11,0%, оренда комфортного житла — на 11,7%.
Короткостроково нові правила можуть охолодити запуски та продажі, але середньостроково мають підвищити прозорість ринку й зменшити ризики для покупців.

Додано актуальніші цифри за 2025–березень 2026, бо PDF містив переважно зріз за 9–10 місяців 2025 року.

02 / Угоди купівлі-продажу

Кількість угод купівлі-продажу житла

тис. шт. · БНС Казахстану

Угоди

Джерела: БНС Казахстану, аналітичні публікації на основі даних БНС.

03 / Динаміка цін

Зміна цін у березні 2026 року

% р/р та % до грудня 2020 · БНС Казахстану

Річна зміна

З грудня 2020

Джерело: БНС Казахстану, індекси цін на ринку житла за березень 2026.

04 / Регуляторні зміни

Що заборонено з 2025

Продаж житла у будівництві через договори бронювання, інвестування або інші попередні схеми замість договору пайової участі.
Готівкові розрахунки за купівлю житла.
Іпотечне кредитування об'єктів без дозволу місцевих органів або гарантії Казахстанської житлової компанії.
Реклама продажу житла в об'єктах, які не мають необхідних дозволів або гарантій.

Що це означає для ринку

Частина девелоперів буде змушена легалізувати продажі або вийти з ринку, що може тимчасово зменшити кількість запусків.
Покупці отримують більше юридичного захисту, особливо на етапі будівництва.
Зниження спекулятивних продажів може охолодити попит, але також підтримати якість і довіру до первинного ринку.
Ризик для 2026 року — короткострокове зростання цін через адаптацію пропозиції до нових правил.

Аналітична довідка · Німеччина

Криза, корекція, відновлення — і дефіцит, який залишається

Більше десяти років нульових ставок ЄЦБ розігнали ціни на житло до рівня, який Бундесбанк назвав переоцінкою на 15–40%. Жорстка політика ЄЦБ обвалила ринок, а зараз він повертається до зростання — але дефіцит пропозиції залишається ключовою проблемою на роки наперед.

Джерела: Destatis · Bundesbank · IfO Institut · IW Köln · vdp · ECB · BBSR

Жорстка політика ЄЦБ у 2022–2024 роках обвалила іпотечний попит у Німеччині — і одночасно змусила девелоперів зупинити нові проєкти. Структурний дефіцит, який зараз стримує ринок, вже зафіксований на роки наперед. Досвід Німеччини показує: підтримувати пропозицію житла потрібно ще на етапі падіння попиту, а не після його відновлення.

01 / Контекст: десятиліття перегріву

До середини 2022 року житловий сектор Німеччини більше 10 років функціонував в умовах низької інфляції та околонульових ставок ЄЦБ.
Під час пандемії іпотечні ставки досягли мінімуму у 1,1%, що різко стимулювало продажі. У 2021 році ціни на житло зросли на 12,6% — найвищий темп за десятиліття.
За оцінкою Бундесбанку, до 2022 року ціни на житло в німецьких містах перевищували фундаментально обґрунтований рівень на 15–40%.
Тривалий бум створив високу базу для подальшої корекції: кризу 2023 року варто розглядати не лише як наслідок ставок ЄЦБ, але й як охолодження переоціненого ринку.

«До 2022 року ціни на житло в німецьких містах перевищували фундаментально обґрунтований рівень на 15–40%».

Бундесбанк, оцінка 2022 року

02 / Основні показники будівництва

Дозволи на будівництво та введення житла в Німеччині

тис. одиниць · Destatis, IW Köln

Дозволи (тис.)

Введено житла (тис.)

Цільовий рівень: 400 тис.

Потреба ринку: 320 тис. (BBSR)

Джерела: Destatis (фактичні дані до 2025), IW Köln (прогноз введення на 2026–2027). Цільовий рівень уряду — 400 тис. одиниць/рік; реальна потреба ринку за оцінкою BBSR — 320 тис./рік.

Ключові цифри та висновки

−10,2%

Падіння цін у III кв. 2023 — найбільше з 2000

−40%

Видача іпотеки за 11 міс. 2023 р/р

+10,8%

Зростання дозволів у 2025 — перше з 2021

26 міс.

Середній лаг між дозволом і введенням

320 тис.

Реальна потреба ринку — оцінка BBSR

€23,5 млрд

Бюджет на доступне житло до 2029

Жорстка політика ЄЦБ (максимальна ставка 4,5%) спричинила найглибше падіння цін на житло в Німеччині з 2000 року: за III кв. 2023 ціни обвалилися на 10,2% р/р.
Іпотечні ставки зросли з 1,1% під час пандемії до 4% у 2023 році. Видача іпотеки за 11 міс. 2023 скоротилася на 40% р/р.
З червня 2024 ЄЦБ почав знижувати ставку — до 2,15% у червні 2025. Іпотечні ставки повернулися на рівень початку 2023 року (3,7% у травні 2025).
Видача іпотеки у II півріччі 2024 виросла майже на третину, продовжила зростати у 2025: за 5 міс. 2025 — +34% р/р.
Ціни знову ростуть: після піку падіння у III кв. 2023 (−10,2%) ринок повернувся у плюс наприкінці 2024 року. У IV кв. 2025 ціни зросли на 3,0% р/р, за середньорічним показником 2025 року — на 3,2%.
Дозволи на будівництво у 2024 впали до 216 тис. — мінімум з 2010 року. У 2025 році вперше з 2021 дозволи зросли — до 238,5 тис. (+10,8% р/р).
Однак, попри відновлення дозволів, прогноз введення житла продовжує знижуватися: 252 тис. у 2024, 235 тис. — у 2025, 215 тис. — у 2026, близько 200 тис. — у 2027.
Причина — лаг між дозволом і введенням становить у середньому 26 місяців (для багатоквартирних будинків — до 34 місяців). Провал дозволів 2022–2024 років вже зафіксований у введенні наступних 2–3 років.
Реальна потреба ринку, за оцінкою BBSR, — 320 тис. одиниць на рік. Фактичне введення майже вдвічі менше за політичний орієнтир уряду 400 тис.

03 / Динаміка цін на житло

Приріст цін на житло в Німеччині, % р/р

Історичний контекст і поквартальна динаміка · Destatis

Історичний контекст (середньорічний темп / рік)

Поквартально р/р, зростання

Поквартально р/р, спад

Джерело: Destatis (станом на 25 березня 2026, House Price Index, 2015=100). Зліва — середньорічний темп приросту за десятиліття та 2021 рік. Справа — поквартальна динаміка з I кв. 2022 до IV кв. 2025.

04 / Іпотечний ринок

Ставка рефінансування ЄЦБ та середня іпотечна ставка

% річних · ECB, Bundesbank

Середня іпотечна ставка в Німеччині

Ставка рефінансування ЄЦБ

Джерела: ECB, Bundesbank.

Обсяг виданих житлових кредитів

млрд євро · Bundesbank

Джерело: Bundesbank. За 5 міс. 2025 видача зросла на 34% р/р; у I пів. 2024 — на 23%.

05 / Орендний ринок: де концентрується тиск

Структурні особливості

Лише 47% домогосподарств у Німеччині володіють власним житлом — це одна з найменших часток у ЄС. 53% орендують.
Скорочення нового будівництва на тлі зростання населення через міграцію посилює дефіцит саме орендного житла.
У III кв. 2023 року вартість оренди зросла на 6% р/р — швидше, ніж ціни на купівлю.
За індексом vdp нові орендні ставки у IV кв. 2024 зросли на 4,6% р/р — тиск на ринок зберігається.

Регуляторна реакція

Mietpreisbremse (гальмо орендної плати) обмежує підвищення оренди при нових договорах у визначених «напружених» містах.
Програму продовжено щонайменше до кінця 2029 року — перші ознаки того, що дефіцит вирішити швидко не вийде.
Bau-Turbo — нова норма §246e BauGB, що дозволяє громадам зводити житло без затвердження плану зонування і скорочує строк перевірки до 3 місяців.
За оцінкою CBRE, помітні ефекти від реформ варто очікувати не раніше 2026 року.

06 / Заходи уряду та програми підтримки

Прискорення будівництва: Bau-Turbo

Юридична основа: новий параграф §246e Будівельного кодексу (BauGB), який набрав чинності 30 жовтня 2025 року. Це експериментальна норма, що діє до кінця 2030 року.
Як це працює: місто або громада вирішує застосувати Bau-Turbo до конкретного проєкту. Після цього відпадає потреба у затвердженні або зміні плану зонування (Bebauungsplan), що раніше займало кілька років.
Строк перевірки: 3 місяці — після цього додаткове житло може бути дозволене.
Хто ініціює: ініціатива може йти від забудовника або від самої громади. Громада сама визначає, у якому обсязі використовувати Bau-Turbo.
Екологічний фільтр: відхилення від планів зонування дозволене лише за умови, що воно не має істотного впливу на довкілля та враховує інтереси сусідів.
Супутні поправки: спрощено надбудову існуючих будинків і переоформлення комерційних приміщень у житлові.

Фінансова та соціальна підтримка

€23,5 млрд до 2029 року з бюджету на доступне житло — після приблизно €8 млрд за 2022–2024 роки.
€11+ млрд з нового фонду модернізації інфраструктури.
Програма «1% для сімей» (з червня 2023): пільгова іпотека для сімей із дітьми з низькими та середніми доходами. Ставка 1% — на 3 п.п. нижче ринкової, фіксована на 10 років, термін кредиту до 35 років.
Mietpreisbremse (гальмо орендної плати) у напружених регіонах продовжено до кінця 2029 року.
Захист від конверсії орендного житла в кондомініуми у визначених регіонах продовжено з 2025 до кінця 2030 року — як інструмент проти витіснення мешканців.

07 / Урок для України

Підтримувати пропозицію житла потрібно ще на етапі падіння попиту. Скорочення запусків формує дефіцит, який потім роками тисне на ціни.
Цикл «дозвіл → введення» становить у середньому 26 місяців. Низькі дозволи 2022–2024 років уже визначили дефіцит введення на 2026–2027 — це не виправити навіть бурхливим відновленням дозволів зараз.
Прискорення дозвільних процедур — найбільш дієвий важіль збільшення пропозиції. Bau-Turbo з 3-місячним строком перевірки і відмовою від обов'язкового плану зонування — приклад регуляторного підходу.
Стабільні держпрограми — доступне житло, пільгова іпотека для сімей — показали ефективність як буфер у кризовий період.
Структурний дефіцит, який сформувався в кризу попиту, не зникає сам по собі при відновленні економіки. Він залишається з ринком на роки і гальмує доступність житла навіть на тлі зростання реальних доходів.

Висновок

Досвід Німеччини показує: ринок житла відновлюється, коли пом'якшується грошова політика — але повернення цін до зростання не означає вирішення проблеми доступності. Структурний дефіцит, який сформувався під час кризи попиту, залишається з ринком на роки. Без проактивної політики підтримки пропозиції — спрощення дозволів, фінансування доступного житла, цільових іпотечних програм — навіть зниження ставок лише прискорює зростання цін без розширення обсягів.