Звіт із Першого Форуму доступної іпотеки
У 2022 році, щоб допомогти українцям знайти дім, держава запустила програму єОселя — фінансовий інструмент для підтримки житлової політики. Так зʼявилася доступна іпотека для тих, хто хоче жити та працювати в Україні. За 2 з половиною роки, єОселя допомогла придбати житло на понад 25 млрд грн. Але мета — зробити так, щоб іпотекою мали змогу скористатися ще більше людей. Держава, банки та девелопери — ключові сторони у цій справі.
27 березня відбувся Перший Форум доступної іпотеки, що об'єднав представників держави, банків та девелоперів. Учасники заходу дискутували про розвиток програми єОселя, ефективні механізми кредитування та подальші перспективи ринку житла в Україні.
Головні спонсори форуму: Royal House Group, Асоціація девелоперів України, Незалежна асоціація банків України, SkyBank, UGB, ПриватБанк, Ощадбанк, Sensebank, Sheriff.
Панель 1: Поточний стан та перспективи ринку житла в Україні
Юлія Свириденко, перша віце-прем'єр-міністерка, зазначила, що єОселя з 2022 року вже допомогла придбати житла на понад 25 млрд грн. Збитки житлового фонду від війни оцінюються у 83,7 млрд доларів, пошкоджено 13% житлового фонду (понад 2,4 млн домогосподарств).
«Відновлення житлового фонду — задача #1 наразі. Завдання зараз — мобілізувати фінансовий ресурс держави, міжнародних організацій та девелоперів, щоб стимулювати розвиток ринку нерухомості. Дуже важливий вплив цієї програми на економіку держави. Це і зростання виробництва будівельної продукції на 23,8%, вплив на зростання ВВП, а девелопери сплачують податки, це детінізація ринку», — Юлія Свириденко.
Михайло Федоров наголосив, що запуск єОселі через Дію істотно спростив процес отримання іпотеки, зробивши його доступним для українців усього в кілька кліків.
«Більше не потрібно збирати документи й ходити до кожного відділення. Поки ви продаєте заяву, на бекенді автоматично збираються дані з десятків державних реєстрів та інформаційних систем. А це понад 300 полів заяви, яка формується за кілька секунд», — наголосив Михайло Федоров.
Боб Сом, регіональний директор Світового банку у справах країн Східної Європи, сказав, що важливим наразі для України є прийняття відповідних законів, які б посприяли розвитку ринку доступного житла.
«Сильний сектор житлового забезпечення може стати продуктивною силою створення робочих місць та економічного зростання». Боб Сом
Володимир Мудрий наголосив на потенціалі банківської системи та закликав банки активніше долучатися до участі в програмі, зазначивши, що реальне збільшення об'ємів можливе у кілька разів.
Висновки цієї панелі такі, що нині держава переорієнтовується з патерналістського підходу, коли уряд викуповує квартири для громадян, на ринковий і буде намагатися створювати умови для розвитку нових можливостей. Будуть стимулюватися різні підходи та інструменти, передбачаємо поширення оренди з можливістю викупу, фінансового лізингу нерухомості, субвенцію на житло, будь-що, що полегшить молодим сім'ям отримання житла у власність.
Також є необхідність переглянути підхід до розрахунку потреб населення у житлі та враховувати, що з'явилися нові нетипові для іпотеки цільові аудиторії, наприклад, ветерани, ВПО.
«Ми у міністерстві ветеранів будемо продовжувати надавати субвенції на житло для ветеранів з інвалідністю 1 та 2 груп. 1600 сімей уже скористалися можливістю і понад 10,000 в черзі. Ці ветерани будуть обирати інклюзивне житло, яке адаптоване до їхніх потреб і це необхідно враховувати в будівельних нормах» — сказала Наталія Калмикова, міністерка у справах ветеранів.
Інтерв'ю на сцені «Стратегія розвитку іпотеки України»
Катерина Рожкова з НБУ вважає, що для ширшого охоплення необхідно переглянути критерії програми, додавши механізми компенсації відсоткових ставок і страхування воєнних ризиків.
«Найбільш успішними програмами є ті, де держава не є кредитором. Зараз іпотека по єОселі не відповідає ринковим умовам за ставками, а тому цю програму масштабувати важко [...] Фонди фінансування будівництва можуть стати гарним дієвим інструментом, але перед цим слід переглянути регулювання забудовників, дотримання будівельних норм, превентивні заходи, які б запобігали ризику недобудов. Девелопери зараз по суті зараз є кредиторами, бо продають іпотеку на виплат. Всі норми у ніші мають відповідати європейським вимогам», — Катерина Рожкова.
Панель 2: Міжнародний досвід підтримки іпотечного ринку
Лука Берталот, генеральний секретар Європейської іпотечної федерації (EMF), зазначив, що іпотечний ринок — це завжди двигун економіки, який історично використовувався для залучення інвестицій після великих криз, як після Другої світової війни в Німеччині та Іспанії.
Олена Волошина, голова представництва Міжнародної фінансової корпорації (IFC) в Україні, наголосила, що зі зрозумілих причин, IFC важко фінансувати девелоперів та будівельні компанії. тому Україні потрібні зміни законодавства, щоб впроваджувати складні міжнародні фінансові інструменти.
Спікери наголосили, що пріоритетно слід завершити судову реформу та вирішити питання захисту прав власників житла. Бо власність не абсолютна, механізми колективного управління своєю власністю недосконалі, а механізм виселення з орендованого житла — у сірій зоні.
«Зараз в Україні немає жодного великого міжнародного девелопера. За 30 років незалежності. Це симптом раніше зроблених помилок. Нам треба це виправляти. Встановлення правильних правил гри це буде запорука того, що ми зможемо отримати швидкий ріст в іпотеці», — зазначив Артем Шевальов, член ради директорів ЄБРР.
Панель 3: Як створити ефективний ринок іпотеки
Експерти обговорили необхідність створення Фонду гарантування добудови житла, а також впровадження програм фінансової грамотності. Банківська спільнота наголосила на важливості цифровізації процесів та розробки нових страхових продуктів.
«Діджиталізація іпотеки — дуже правильний напрям. Бо основною цільовою отримання іпотеки зараз є вікова група 18-35. Це те покоління, яке звикло отримувати всі послуги в цифровому світі», — Дмитро Мусієнко, член правління ПриватБанк.
Зі слів представників банківської сфери, вони готові сприяти девелоперам у розвитку будівництва та пропонувати інструменти для нівелювання ризиків, щоб не складалося ситуацій, за яких девелопер може збанкрутувати та не добудує будинки. Страхові продукти могли б допомогти. Банки, які кредитують первинний ринок виробили власні механізми акредитації девелоперів та звертають увагу на імена й репутацію компаній. В цілому, вони згодні з думкою, що треба втілювати всі ідеї зараз, коли з боку девелоперської ніші звучать голоси про готовність діяти ефективно і прозоро.
Обговорювалися і попередні скандали з недобросовісними забудовниками.
«На сьогодні є три ключові ризики: 1) ризик недобудови або ризик банкрутства забудовника, 2) ризик шахрайства та 3) репутація на ринку самого забудовника. Банки гарно навчилися працювати з останніми двома. А от для боротьби із ризиком недобудови на сьогодні немає інструментів. Тут держава має напрацювати механізми інвестування та його прозорість, а також забезпечити захист прав інвестора. Має проводитись аналіз забудовника та існувати рахунок ескроу, за яким працює весь цивілізований світ. Також держава повинна здійснювати контроль будівництва», — висловилась Орися Юзвишин, директорка з розвитку іпотечного кредитування Управління кредитних продуктів Sense Bank.
Однією з ідей прозвучала — заборонити фізичним особам інвестувати у недобудовані обʼєкти, щоб це натомість робили банки і потім з іпотечних кредитів погашали платежі девелоперським компаніям. Втім, спікери зійшлися на думці, що уникнути геть усіх ризиків неможливо, як і з будь-якими інвестиціями.
«Якщо говорити про драйвери будівництва, то ми вважаємо, що має бути можливість придбати обʼєкти у яких одразу є базовий ремонт. Бо наші кредитори кажуть “Якщо я беру кредит, то хочу одразу і заїхати в цю квартир”», — сказав Олександр Щербаха, заступник голови правління «Укргазбанку».
Панель 4: Міжнародні кейси доступної іпотеки
На прикладі Японії та Канади було розглянуто, як країни вирішували житлові кризи за допомогою комплексних програм і державно-приватних партнерств.
Орхан Алієв (Habitat for Humanity) зазначив, що через наслідки війни українці можуть частіше обирати оренду житла замість його купівлі, оскільки це менш ризиковано.
«Щоб боротися з наслідками банківської кризи в Європі у 2008 році ми створили ринковий комітет і посадили за стіл усіх гравців разом, щоб прийти до консенсусу. В Україні зараз задача не лише в тому, щоб відновити втрачене, але й перетворити існуючий житловий фонд на щось краще», — Лука Берталот, EMF.
Панель 5: Вплив доступної іпотеки на будівничу галузь
Ця панель була ключовою для нас, тому пропонуємо почитати про неї детальніше за посиланням нижче.
Панель 6: Від заявки до ключа — успіхи єОселі
Експерти відзначили ефективність цифрових технологій у програмі єОселя, які дозволяють українцям за лічені хвилини зрозуміти, чи можуть вони отримати іпотеку.
У автоматизації вторинки є виклик через оцінку нерухомості. З первинкою набагато простіше. Але все одно люди інвестують багато часу у вибір квартири, бо це вагоме життєве рішення.
«Наш банк не мав подібного продукту. Тому стояв подвійний виклик: створити в короткі строки сам продукт і максимально оцифрувати процес подачі заявки, інтеграції з Дією та сервісами скорингової моделі. Ми створили цілу екосистему, яка дає змогу за 1 годину зробити “емоційний” продаж житла», — Володимир Чорненький, член правління SkyBank.
Висновки Форуму:
- Державна іпотечна програма «єОселя» є основним драйвером ринку первинної нерухомості в умовах війни;
- Потрібні чіткі законодавчі рішення та додаткові фінансові механізми;
- Необхідно впровадити страхування воєнних ризиків, створити Фонд гарантування добудови та оновити критерії єОселі;
- Досвід міжнародних партнерів є ключовим для розвитку іпотечного ринку в Україні;
- Існує проблема низької доступності квартир із базовим ремонтом (whitebox), адже вони коштують дорожче та не відповідають лімітам програми;
- Девелопери пропонують більш активне партнерство з банками (як у ЄС), включаючи спільне фінансування будівництва;
- Укрфінжитло та Українська асоціація девелоперів підписали меморандум про створення єдиної цифрової платформи для спрощення процесів акредитації та залучення більше якісного житла до іпотечних програм.
