Як застаріла містобудівна документація гальмує розвиток українських міст: підсумки ЛУН Місто 2026

У межах події ЛУН Місто 2026 відбулася дискусійна панель «Стратегічний фактор розвитку: відсутність містобудівної документації та погодження проєктів», модераторкою якої стала архітекторка Анна Іскіердо. Серед спікерів — народна депутатка Олена Шуляк, голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов, комерційний директор UDP Євген Бокій, CEO Avalon Роман Давимука та керівник проєктів Perfect Group Олексій Коваль.

Анна Іскіердо відкрила дискусію тезою про те, що 14% житла в Україні зруйноване або потребує відновлення — це кожна сьома будівля, а 80% наявного житлового фонду побудовано до 1991 року. На тлі величезного запиту на нове будівництво міста продовжують працювати за застарілою документацією.

«Київ живе по генеральному плану, який починав розроблятися в 97-му році, потім його у 2000-му затвердили, і він до цього часу є чинним, діючим, але точно не є актуальним», — зазначила Олена Шуляк.

Олена зазначила, що ще до повномасштабного вторгнення Верховна Рада ухвалила закон, за яким усі громади мали розробити новий вид документації — комплексний план просторового розвитку, що поєднує землевпорядну та містобудівну частини. Спочатку термін був визначений до 1 січня 2025 року, але через війну Рада перенесла його на 1 січня 2028 року.

«Ми бачимо, що місто Київ не поспішає. Взагалі великі міста не поспішають. Поспішають маленькі громади, тому що дуже чітко усвідомлюють: не буде плану — не буде розвитку, не буде грошей, не буде інвестицій. Мабуть, Києву і великим іншим містам не потрібні інвестиції, їм потрібні ці правила, які на сьогодні діютьі», — додала депутатка.

За її словами, мотивація вже вичерпана: 

«Мені здається, треба переходити до якихось каральних мір. Можливо, якби моя воля, я б взагалі не давала місту податки, поки воно не розробить відповідну документацію. Тому що зараз страждають всі: і кияни, і всі міста, де немає такого бачення комплексного розвитку своєї території».

Євген Фаворов розповів про результати галузевого опитування понад 30 девелоперських компаній: ключовими бар'єрами для будівництва вони назвали нестабільність дозволів, отримання містобудівних умов та обмежень і містобудівну підготовку земельних ділянок.

За його словами, в портфелях девелоперів є величезний потенціал — тисячі гектарів промислових територій, які фактично не використовуються.

«У нас в портфелі сьогодні тисячі гектарів землі, але вони дуже далеко від рішення про дозвіл, тому що змінити їхнє цільове призначення фактично неможливо. Генеральні плани були затверджені 20 років тому — на цих територіях було заплановане якесь виробництво. Сьогодні там жодного виробництва немає. Це просто земельний кемп із сирим забором, який нікому не цікавий, але на ньому вже є інженерна інфраструктура — а саме інвестиції в неї, як правило, найбільші».

За його словами, цикл прийняття рішення — від початку процесу до затвердження детального плану території та змін до генплану — займає три роки. Як приклад європейського підходу він навів програму Німеччини:

«Держава Німеччина звільнила муніципалітети від необхідності вносити зміни до містобудівної документації. Вони не позбавили необхідності отримати погодження від місцевої влади, але максимально спростили підхід до зміни цього призначення. Місцева влада має врегулювати публічний інтерес — провести громадські обговорення, але їй потрібен інструмент, щоб зробити це якомога простіше».

Анна Іскердо зауважила, що у Львові за час повномасштабного вторгнення прийняли близько 10 детальних планів території — це в 3-4 рази більше, ніж у Києві, де за цей час було прийнято лише два. 

«Я можу лише наголосити на симптомах, які трішки відрізняються від тих, що є в Києві. У Львові величезний конфлікт між містобудівною документацією. У нас є документ, затверджений у 23-му році, — історико-архітектурний опорний план, і досі ніхто до кінця не може сказати, чи це містобудівна документація, чи пам'яткоохоронна. Ми живемо в конфлікті різних типів документації»,  — пояснив Роман Давимука.

За його словами, це створює поле невизначеності, в якому будь-який міський чиновник першочергово думає не про розвиток, а про те, як на його рішення подивиться прокуратура.

«Ми маємо ситуацію, де десятки справ у судах по затверджених детальних планах, які відрізняються від генерального плану, що датується 2010 роком. Кожен новий документ — це нова історія, нове пропрацювання шляху через необхідність навігації серед цих документів».

Як наслідок, за словами Давимуки, девелопери рухаються в суміжні територіальні громади — і це породжує нові конфлікти, зокрема навколо розвитку Львівського аеропорту, де сусідня Сокільницька громада планує власну масштабну забудову.

«Місто намагається зупинити цей розвиток через залучення Кабінету Міністрів і відповідні рішення щодо аеропорту як стратегічного об'єкта. Але глобально питання суміжних громад — це питання часів децентралізації, виборів і відповідних процесів реформи».

Олексій Коваль додав, що в українських реаліях детальний план території (ДПТ) фактично підміняє генплан, тоді як у європейських країнах це лише уточнюючий документ.

«В західних країнах ДПТ — це вже похідний документ, який щось там уточнює. А у нас ДПТ може повністю міняти цільове призначення ділянки. Чи погано це? В умовах, коли у нас немає генплану, це єдиний спосіб щось змінити».

За його словами, навіть отримавши ДПТ зі зміненим цільовим призначенням, девелопер натрапляє на нові обмеження — наприклад, висотні, встановлені іншими містобудівними документами.

«На кожному кроці у нас якісь сюрпризи. В західних країнах ти йдеш розробляти ДПТ, чітко знаючи техніко-економічні показники ділянки — для тебе розрахувати економічну модель і доцільність — це питання години. У нас ми йдемо як на війну: тягнемо лотерею і навіть не знаємо в кінці, що отримаємо, бо на кожному етапі будуть якісь перепони.

Дискусія торкнулася й практики будівництва апартаментів на землях, не призначених для житла — формату, який дозволяє девелоперам уникати вимог щодо соціальної інфраструктури, озеленення та кількості паркомісць.

Євген Бокій розповів історію власної компанії: п'ять років тому UDP придбала територію заводу «Більшовик», але досі не може її розвивати.

«Сьогодні в нас дилема: перший варіант — чекати, коли приймуть новий генеральний план, але зараз ще навіть не готове технічне завдання, щоб провести тендер на розробника. Якщо це скласти в місяці і роки, то я не доживу до генерального плану. Другий варіант — відновити сталеливарне виробництво майже в центрі міста з відповідними екологічними наслідками. І третій — будувати апартаменти на землях, не призначених для цього. Це як тобі зв'язали руки і кажуть: йди працюй».

Він запропонував системне рішення для занедбаних промислових територій за аналогією зі статусом індустріальних парків.

«Якщо ми, як держава, зможемо забезпечити при певних критеріях — наприклад, від 10 гектарів території за умови самодостатності щодо садочків, шкіл та іншої інфраструктури — дозволити ревіталізацію як індустріальний парк, це альтернатива чеканню нових генпланів. Два-три таких рішення — і це все рівно, що Київ отримає за останні три роки. Наприклад, Поділ — серце Києва, він весь промисловий, але промисловості там немає — лише склади, автосервіси й вантажні бази. Якщо такі території перетворити на житлово-громадську забудову за умови будівництва шкіл і садочків, одним рішенням на 20-30 гектарах можна дати Києву 300 тисяч квадратних метрів забудови».

Олексій Коваль зазначив, що на відміну від інших регіонів, у Києві апартаменти традиційно погано продаються.

«Київський покупець не сприймає апартаментів, і так завжди було. Це впирається в комерційні тарифи, і люди не розуміють, як можна жити в апартаментах — це не житловий фонд. Пробували компромісне рішення — "житлові осередки", теж не зійшло: покупець не розуміє, що це, як його потім перепродати».

За його словами, в Одесі та західних регіонах, де апартаменти традиційно асоціюються з дохідною нерухомістю, ситуація інша — там такий формат зрозумілий покупцю.

Олена Шуляк наголосила, що житлове будівництво сьогодні має стати державним пріоритетом, зокрема в контексті підтримки міжнародних партнерів — Європейський інвестиційний банк вже виділяє 400 мільйонів євро для будівництва соціального житла в окремих громадах.

«Девелопери, які реально працюють за правилами, не хочуть нічого порушувати і хочуть реалізовувати свої проєкти. Нам усім потрібно гуртуватися, щоб правила були зрозумілі, без корупційних чинників, і працювали на те, щоб і бізнес, і мешканці отримували плюси».

‍