Ринок нерухомості 2025: чого хоче Україна і що показує Київ

Попит на житло в Україні переживає трансформацію. Війна, економічна нестабільність та обмежені можливості кредитування змінили поведінку покупців, а очікування різних регіонів країни часто не збігаються зі столичними. Щоб зрозуміти, як розвивається ринок у 2025 році, ми поглянули одразу на два зрізи — всеукраїнське дослідження та спеціальне київське опитування. Обидва проведені соціологічною компанією Gradus Research на замовлення платформи з пошуку нерухомості Flombu та Української асоціації девелоперів у 2025 році.

Ця стаття співставляє дані двох досліджень і відповідає на ключові питання: що саме купують українці й кияни зокрема, для чого купують, як фінансують придбання нерухомості та як довіряють девелоперам.

Що саме планують купувати: квартиру чи будинок?

Всеукраїнське опитування показує відносний баланс між вибором квартири у новобудові та на вторинному ринку. Близько 43% респондентів планують купувати у «первинці» чи «вторинці». Водночас третина розглядає варіант приватного будинку. Це свідчить про суттєву частку попиту на індивідуальне житло, особливо у невеликих містах і селах.

Київ демонструє іншу картину. Тут фокус зміщений майже виключно на квартири: 37% мешканців планують купівлю саме квартири, тоді як приватний будинок обирають лише 18%. Столиця залишається містом багатоповерхівок — 88% респондентів нині проживають саме у багатоквартирних будинках.

Крім того, у Києві довіра до первинного ринку помітно вища, ніж можна було б очікувати в умовах війни: 33% планують купувати виключно новобудову, а ще 43% — вагаються між первинним та вторинним ринком. Лише п’ята частина киян орієнтується виключно на вторинку.

Отож, у столиці домінує попит на квартири, тоді як у середньому по країні приватні будинки виглядають не менш привабливою альтернативою.

Для чого купують: проживання чи інвестиція?

Плани й реальні дії українців відрізняються. За всеукраїнським зрізом, більшість тих, хто лише планує купівлю (66%), декларують мету «для себе», тоді як інвестувати в орендну нерухомість хочуть лише 24%. Але серед тих, хто вже купив нерухомість останніми роками, частка інвесторів виявилася значно вищою — близько третини. Це говорить про розрив між задекларованими намірами і фактичними рішеннями.

Кияни ж більш прямолінійні: головний мотив — поліпшення власних умов проживання. Половина столичних респондентів вказала, що хоче кращої якості житла, третина — більшої площі, ще 26% — вищого рівня комфорту. У Києві інвестиційний мотив звучить слабше.

Як фінансують покупку та роль іпотеки

І тут бачимо суттєві відмінності.

Усеукраїнське дослідження показало:

• 52% розраховують на власні заощадження;
• 36% — на продаж наявного житла;
• 32% — на розстрочку від девелопера;
• лише 24% — на іпотеку.

У Києві половина мешканців, які планують придбати житло протягом наступних п’яти років, хотіли б спиратися на банківське кредитування. У відсотках це 30% респондентів, які очікують оформити іпотеку, але фактично серед тих, хто реально має намір купувати, залежність від кредитування сягає майже половини.

Водночас 29% киян планують продати своє житло, щоб придбати нове, а 26% розглядають розстрочку від забудовника. Основний бар’єр купівлі нерухомості в столиці — це високі ціни: 78% респондентів назвали їх ключовою перешкодою.

Висновок: Київ випереджає країну за готовністю брати іпотеку. Проблемою є радше її доступність. За 3 роки дії єОселі лише 19,000 родин отримали субсидійований кредит, однак попит — кратно вищий.

Довіра до девелоперів: коли купують і чого бояться

І на всеукраїнському, і на київському рівні діє одна проста закономірність: довіра формується завершеними проєктами, дотриманням строків та відкритістю.

У Києві 48% потенційних покупців готові вкладати гроші у житло на етапі будівництва, але здебільшого на завершальних стадіях — коли вже зведена «коробка» чи йде внутрішнє оздоблення. Лише 29% ризикнули б вкладатися у «котлован».

Страхи очевидні: ризик замороження будівництва (66%), зміни термінів введення в експлуатацію (58%), неможливість заселитися одразу (45%). Усеукраїнські результати підтверджують ці ж фактори: довіра зростає тільки тоді, коли девелопер демонструє готові об’єкти, прозорі документи та виконує обіцянки.

Висновок: кияни більш обережні й хочуть бачити високу готовність проєкту. Але загалом страхи й критерії довіри збігаються з середніми по країні.

Які квартири і з якою інфраструктурою хочуть бачити кияни

У виборі житла Київ виявляє найчіткіші переваги:

• Параметри. І для України, і для Києва топ-фактори незмінні: ціна (76%), розташування (65%) та інфраструктура (63%).
• Кімнатність. Найбільш бажані формати у столиці — трикімнатні (58%) та двокімнатні (53%) квартири.
• Площа. Ідеальні метражі — 56–60 м² для двокімнатних та 81–85 м² для трикімнатних.
• Поверховість. Популярні будинки від 6 до 9 поверхів, але молодь відкритіша і до висоток на 10–16 поверхів.
• Інфраструктура. 81% киян хочуть поруч торгово-побутові об’єкти, 60% — школи й садки, 53% — медичні заклади.

Таким чином, покупець у столиці значно вимогливіший: його цікавить не лише квартира, а й повний пакет зручностей навколо.

Київ відрізняється від середньоукраїнської картини. По-перше, він більш орієнтований на квартири, а не на приватні будинки. По-друге, кияни набагато обережніші: готові купувати первинку, але здебільшого на пізніх етапах будівництва. Крім того, столичний покупець більш вимогливий до інфраструктури та площі.

Поради девелоперам: як продавати у 2025 році

1. Показуйте завершені об’єкти. Це головний елемент довіри: фото зданих черг, приклади введення в експлуатацію та дотримання строків.
   
   
2. Активно працюйте з іпотекою, розтермінуваннями, іншими інструментами. Ринок до цього готовий: калькулятори платежів, прозорі умови, різні програми — усе це буде затребуваним.
   
   
3. Розвивайте інфраструктуру. Торгові комплекси, садки, школи, медицина й транспорт поруч із житлом стають не бонусом, а обов’язковою умовою. Умовою є і безпекові показники.
   
   
4. Пропонуйте «правильні» формати. Дво- та трикімнатні квартири середнього метражу — ядро попиту.
   
   
5. Будьте прозорими. Пояснюйте цінову політику, демонструйте документи, запускайте програми захисту покупця. Це здатне зняти значну частину бар’єрів.
   
   

Висновок: у 2025 році український ринок житла рухається у бік більшої вимогливості, прозорості та фінансової передбачуваності. А Київ — це особливий випадок: тут попит концентрується на квартирах, а довіра формується лише тоді, коли девелопер демонструє якість, готовність і чесність. 

‍