Невидимі бар’єри для інвестицій і доступного житла
З початку повномасштабного вторгнення український ринок будівництва працює у надважких умовах: дефіцит кадрів і будівельних матеріалів, зростання розриву між ринковою вартістю нерухомості та реальною купівельною спроможністю людей, логістичні труднощі та воєнні ризики – це далеко не повний перелік факторів, які ускладнюють розвиток ринку житла та заводять його у дедалі глибшу кризу. Водночас окрім об’єктивних причин, викликаних збройною агресією в бік України, невирішеними залишається цілий комплекс суто внутрішніх питань, коли державні органи своїми діями або бездіяльністю самі ставлять підніжку будівельній галузі.
Саме про неналежне врядування, підхід до прийняття і реалізації рішень, який не завжди відповідає принципам справедливості та нерідко створює штучні перепони для інвестицій, на IV Українському будівельному конгресі поговорили члени Української асоціації девелоперів, запропонувавши своє бачення розв’язання проблеми.
- Англійською це називається bad governance, прямо і чесно – погане управління. Це бар’єр, який стримує інвестиції, руйнує довіру, робить будівництво довшим, складнішим і дорожчим. Бо без ефективної, передбачуваної та прозорої взаємодії з державою і містом не буде девелопменту, і не буде, на жаль, житла, – пояснює голова правління Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.
КЕЙСИ ДЕВЕЛОПЕРІВ: ЯК РІШЕННЯ ОРГАНІВ ВЛАДИ БЛОКУЮТЬ РОЗВИТОК ГАЛУЗІ ТА ЗНИЩУЮТЬ ІНВЕСТИЦІЇ
Приклади, коли прийняті органами влади рішення не враховують реалії ринку та потреби бізнесу і врешті буквально блокують розвиток проєктів, на жаль, є майже в кожного системного девелопера країни. Про один з наймасштабніших випадків такої розсинхронізації нагадав Ростислав Мельник, СЕО Корпорації Нерухомості РІЕЛ – найбільш продуктивного члена Асоціації у Львові.
- З травня місяця минулого року у Львові запрацювала система історико-опорного плану, де по всьому місту встановлена гранична висота будівництва 20 метрів, не вище. При тому, що є розвинені існуючі детальні плани територій і на 17, і на 20 поверхів, багато де вже отримані містобудівні умови та обмеження, пройдені експертизи. А дозволи отримати неможливо, тому що введене нове правило. І по сьогоднішній день немає ані механізму, ані можливості внести будь-які зміни до затверджених нормативів. Вже рік жоден з забудовників не може почати нічого з того, де не були отримані дозволи. І вже рік весь Львів стоїть, – підкреслює очільник РІЕЛ.
Наслідком таких «несподіванок» стає не тільки зменшення кількості новобудов, а й великі збитки, які девелопери несуть протягом всього циклу реалізації проєкту, і які зрештою відбиваються на доступності ціни квадратного метра для покупця.
Ще один приклад, коли автори системної ініціативи, в цілому направленої на позитивні зрушення, не врахували її вплив на роботу будівельників, навів Андрій Семенов, керівний партнер компанії UDP – члена Української асоціації девелоперів, який серед інших проєктів працює над ревіталізацією території колишнього заводу «Більшовик» в Києві.
- Майже півтора мільярда гривень проінвестовано три роки тому. Ми купували не підприємство, ми купували земельну ділянку, на якій мало розпочатися будівництво нового красивого мікрорайону Києва. Але трохи помінялася філософія держави, і вона собі вирішила, що не буде більше такого механізму, як детальні плани територій. Який міг, коли ми планували цей проєкт, вирішити земельне питання щодо зміни цільового функціонального призначення. Вирішив хтось в Кабміні скасувати цей механізм, – розповідає Андрій Семенов. – Дуже добре, мабуть, гарна дія, тому що треба взагалі колись прийняти новий Генеральний план Києва. Але орган, який приймав це рішення, не пішов далі. Треба було подивитися, що буде після цього рішення: яка буде співпраця у нас з місцевим самоврядуванням, які наслідки цього рішення. Фактично, ми три роки простояли. І ми будемо стояти з урахуванням того, що відбувається з Генеральним планом Києва, ще п'ять років.
Подібні бар’єри виникають не тільки на системному рівні, а й точково: через непередбачувані зміни стає неможливо вчасно відвести земельну ділянку для будівництва, отримати містобудівні умови і обмеження тощо. Ба більше – ніхто не може гарантувати, що раніше видані документи потім не скасують. Іноді багатомільярдну інвестицію може зупинити рішення навіть не владного органу, а одного конкретного чиновника. Таким досвідом поділився CEO SAGA Development Андрій Вавриш.
Розробляється проєкт житлового комплексу, отримується весь пакет документів, департамент земельних ресурсів КМДА визначає цільове призначення землі. Проєкту дається зелене світло, починається будівництво, два роки тривають роботи. Аж раптом з’являється представник департаменту, який замовляє висновок громадської організації про нібито нецільове використання землі. Згодом саме цей висновок лягає в основу прокурорського позову. Починається довгий судовий процес, у девелопера намагаються відібрати землю під вже зведеними будинками. Судова експертиза КНІСЕ — експертної організації в рамках кримінальних справ – підтверджує абсолютно належне використання землі. Але крапку в судовому спорі донині не поставлено, подальшу реалізацію проєкту заблоковано, а покупці можуть залишитись без очікуваних квартир.
- Ми приходимо до департаменту земельних ресурсів і кажемо: дивіться, оце ваш листочок перший, а це експертиза КНІСЕ. Ми ж бачимо, що це просто злочин з вашого боку – цей папірець, якій ви зробили. Ми розуміємо, що він потім наробив проблем, але це злочин, — говорить Андрій Вавриш. — А розмір збитків, ми навіть придумувати нічого не будемо, просто беремо по балансу, скільки ми витратили на весь цей об’єкт — мільярд гривень збитків від дій одного конкретного чиновника.
СИСТЕМНА ПРОБЛЕМА «РЕГУЛЯТОРНОЇ ІМІТАЦІЇ» ТА ЇЇ НАСЛІДКИ
Саме нестабільність існуючих правил роботи та непередбачуваний вплив нових рішень на будівництво, що вже ведеться — найбільша точка болю на думку і девелоперів, і урядовців. За словами заступниці міністра розвитку громад та територій Наталії Козловської, здоровий підхід у відносинах бізнесу і держави має виглядати геть інакше.
- Коли замовник, маючи земельну ділянку, маючи зрозумілі правила на рівні містобудівної документації, планує свою інвестиційну діяльність, він розраховує, що за земельною ділянкою, яку він придбав, він має зобов’язання в такому-то обсязі, середня посадка на об'єкт така-то, і йому необхідно розрахувати план реалізації. І, відповідно, він розуміє, яким чином він має окупність цього проєкту. Він вкладається в земельну ділянку, розробку проєкту. І на етапі, коли він ще не має дозволу, він має нову ввідну, яка повністю змінює концепт. У мене питання, а що далі? — наголошує заступниця міністра. – Яким чином йому необхідно побудувати фінансову складову реалізації проєкту? Тому що вона для нього інакша. Відповідно, коли він придбав земельну ділянку або отримав по ній певні зобов’язання, він розраховував на зовсім інакший підхід.
Андрій Вавриш вважає, що такі ситуації виникають передусім через неузгодженість та непослідовність дій різних органів влади. Коли добро старту проєкту дають одні чиновники, а подальші бар’єри та інвестиційні ризики генерують вже геть інші, які до цього ніяк не були залучені до процесу. На його думку, Мінрегіон, який намагається впроваджувати правила, які зобов’язують рахуватися з ними всі сторони – це, на жаль, скоріше виключення.
- Коли ми кажемо про регуляторну імітацію, треба розуміти, що коли Мінрегіон розробляє правила, на них «крізь пальці» дивиться Мінсільгосп, який ще якоюсь мірою координує взаємовідносини в питаннях земельних відносин. А ще менше на це звертає увагу Мінкульт, який взагалі що хоче, те і робить, ні на кого не зважає, – пояснює очільник SAGA Development. – Але по великому рахунку, ми всі мучимося від однієї історії, яка називається «нескоординованість представників органів влади».
Андрій Семенов підкреслює, що будь-який інвестор очікує від держави тільки одного: прозорих і сталих правил. Щоб видані державою документи були «залізобетонними». Адже без цього неможливе планування ані дій, ані показників проєктів.
- Нас навчають у бізнес-школах працювати з ризиками, з «чорними лебедями». Для цього є методологія: уникнути ризику, прийняти ризик, сформувати резерв, ця наука є. Але науки, як ухилитися від «чорного гуся», який прилетить від рідної держави, ще немає. Тому, на жаль, ми або фіксуємо збитки, або покладаємо надії на просунутих представників влади, які можуть щось зробити, – зазначає керівний партнер UDP.
ЯК ВИРІШУВАТИ ПРОБЛЕМУ: ПЕРШОЧЕРГОВІ КРОКИ
Наталя Козловська нагадує, що Мінрегіон наразі активно продовжує роботу над усуненням більшості ризикових моментів ще на початкових етапах будівництв. Робиться це шляхом вдосконалення та розширення цифрових інструментів, таких як електронний портал ЄДЕССБ та державний містобудівний кадастр.
- Якщо йдеться про перевірки земельного призначення, розмір земельної ділянки, власності, відповідності містобудівної документації, наше завдання — мінімізувати те, що може бути предметом подальшого оскарження. Тобто щоб у вас на вході вже було максимально нівельовано те, що може бути таким предметом. І ми намагаємося це зробити шляхом впровадження цифрових інструментів, тобто не паперовими документами. І ці перевірки здійснюються автоматично. В такому контексті ми максимально намагаємося якраз такі випадки звести нанівець, — розповідає урядовиця.
Водночас девелопери зазначають, що одними новими інструментами обмежитися не вийде. Потрібні законодавчі зміни. Андрій Вавриш наголошує, що сьогодні в Україні широко задіяний так званий «реверс правозастосування», коли рішення сильно залежать від трактування існуючих норм і правил тією чи іншою особою. І ця проблема теж потребує швидкого розв’язання.
- Це не випадковість і не традиція, це і є відсутність правової норми. Тому речі, про які ми говоримо зараз, треба доповнювати, і покращувати законодавство. Де буде підтримуватись принцип правової визначеності – якщо дозвіл отриманий в належний спосіб відповідно до процедури, то він буде способом захисту. Тобто він буде мати правовий імунітет. І, наприклад, такою формою імунітету могло би бути те, що дозвіл не можна скасувати. Крім випадків безпосереднього шахрайства або підробки документів. А у всіх інших випадках його не можна скасувати. Мають бути запроваджені механізми, які цю правову визначеність реалізують на практиці, — пропонує Андрій Вавриш.
Окреме питання – необхідність врегулювати відповідальність всіх сторін за ухвалені рішення. Адже якщо дії чи бездіяльність чиновника або органу призводять до цілком конкретних результатів у вигляді мільярдних збитків, то і відповідати за ці наслідки має саме він. І навпаки, має бути дзеркальна відповідальність всіх суб’єктів ринку будівництва, не обмежуючись тільки девелоперами.
- Коли ми зі свого боку бачимо грубі порушення затвердженої проєктної документації – хто на цьому етапі приймає рішення? Проєктант, який передав замовнику розроблену з порушенням проєктну документацію. Експертна організація, яка, я не виключаю, в незаконний спосіб надала експертний висновок, – розмірковує Наталія Козловська. – Це якраз відповідальність кожного суб'єкта на кожному етапі. Як розробників, так і будівельників, так і представників держави, які в той чи інший спосіб скасовують певні рішення, які впливають на інвестиційну діяльність. Можливо, це має бути не тільки відповідальність адміністративна або кримінальна, можливо, вона має бути і фінансова.
Очевидно, що весь комплекс існуючих проблем можливо вирішувати тільки за умови побудови конструктивного системного діалогу між представниками галузі, державними та місцевими органами, законотворцями та громадянським суспільством. Допоки ж представники влади вважатимуть створені ними проблеми виключно проблемами бізнесу, житлова криза в країні дедалі поглиблюватиметься, економіка недоотримуватиме коштів і робочих місць, країна буде закритою для великих інвестицій, а українські родини залишатимуться без комфортного і доступного житла.
