На Forbes Development обговорили рішення, які дозволять розблокувати розвиток українських міст
Під час першої панелі форуму Forbes Development представники влади, девелоперського бізнесу та медіа говорили про нові правила розвитку міст, потребу в державній житловій стратегії, оновлення містобудівної документації та запобіжники від бездіяльності органів влади.
Перша панель форуму — «Будувати по-новому. Рішення, які дозволять розблокувати розвиток міст» — була присвячена питанням, без яких неможливо масштабувати якісний девелопмент в Україні: прозорим правилам гри, стабільності дозвільної документації, доступу до земельного ресурсу, містобудівному плануванню, фінансуванню та ролі місцевої влади.
У дискусії взяли участь Олена Шуляк, народна депутатка України, голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування; Євген Фаворов, голова Української асоціації девелоперів; Марк Марченко, засновник SENSAR Development; Дмитро Струк, представник Creator Bud. Модерував панель засновник Forbes Ukraine Володимир Федорін.
Відкриваючи дискусію, Володимир Федорін нагадав про мету Forbes Development:
«Ціль цієї панелі й конференції — підняти рівень дискусії навколо розвитку міст, знайти реальні ключові проблеми, на які можна дати швидку відповідь. Зібрати в одному просторі девелоперів, громади, державу та міста. Саме в такій взаємодії можуть народжуватися рішення, які робитимуть українські міста сильнішими».
Розвиток міст неможливий без сучасної містобудівної документації
Олена Шуляк наголосила, що в українському суспільстві досі часто говорять про забудову лише в негативному контексті, тоді як значно менше уваги приділяється якісному розвитку міст, новим проєктам і компаніям, які під час війни продовжують працювати, створювати робочі місця та вирішувати важливі для держави завдання.
«Ми дуже часто говоримо про забудовників лише в контексті конфліктів, забудови зелених зон, парків чи інших скандалів. Але набагато менше говоримо про розвиток, про якісний розвиток наших міст, про нові об’єкти, нові проєкти і про компанії, які сьогодні залишаються в країні, створюють робочі місця та вирішують нагальні задачі для держави», — сказала Олена Шуляк.
Однією з ключових проблем вона назвала стан містобудівної документації на рівні громад. За її словами, девелопери часто мають земельні ділянки й готовність розвивати проєкти, зокрема на місці колишніх промислових зон, але не можуть рухатися далі через відсутність затверджених генеральних планів, детальних планів територій або сучасних комплексних планів просторового розвитку.
«Одна із задач, яка сьогодні найбільше заважає розвитку, — це рівень місцевої влади і стан містобудівної документації. Багато девелоперів уже готові розвивати проєкти, зокрема на місці промислових зон, але через відсутність або затягування рішень щодо містобудівної документації ці проєкти фактично заблоковані. Це чинник, який заважає розвитку не лише окремих міст, а й країни загалом», — наголосила Шуляк.
.jpg)
Вона нагадала, що громади мали підготувати комплексні плани просторового розвитку до 1 січня 2025 року, однак строки були перенесені до 1 січня 2028 року. Водночас, за її словами, частина великих міст не демонструє достатньої динаміки.
«Малі громади, які дуже хочуть залучати інвесторів і бізнес, стараються: розробляють стратегії, комплексні плани просторового розвитку, показують готовність працювати за прозорими й зрозумілими правилами. Натомість великі міста, де попит інвесторів значно більший, часто досі хочуть працювати з девелоперами в ручному режимі», — зазначила Олена Шуляк.
Євген Фаворов: державі потрібна чітка мета у житловому будівництві
Голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов підкреслив: головна проблема галузі полягає не лише у регулюванні чи окремих рішеннях місцевої влади, а у відсутності чіткої державної цілі щодо житлового будівництва.
За його словами, Україна має об’єктивну потребу в мільйонах нових квартир, але не має узгодженої відповіді на питання, якими інструментами, темпами й ресурсами ця потреба буде закрита.
«Сьогодні ми будуємо близько 80 тисяч квартир на рік. До війни будували близько 100 тисяч. Водночас фактична потреба країни — це мільйони квартир. Але як саме ми маємо досягти цієї мети, ніхто не може відповісти. У нас є показники щодо обсягів будівництва, кількості іпотечних кредитів, земельних ділянок, дозволів, сертифікатів введення в експлуатацію. Але немає головного — державної цілі у житловому будівництві», — сказав Євген Фаворов.
На думку голови Асоціації, саме держава має встановити зрозумілий орієнтир для всіх учасників процесу — центральної влади, місцевої влади, бізнесу та громадян. Якщо громади виконують завдання і створюють умови для будівництва, вони мають отримувати заохочення. Якщо ж роками не затверджують необхідну документацію і фактично блокують розвиток — мають працювати запобіжники.
«Друга ключова проблема — відсутність запобіжників на випадок, коли місцева влада нічого не робить. Якщо в містах не затверджуються генеральні плани по 10–20 років, якщо не ухвалюються детальні плани територій, ми маємо розуміти: з точки зору локальної політики часто простіше нічого не робити, не брати на себе відповідальність і не будувати житло. Але країна не може дозволити собі таку бездіяльність», — наголосив Фаворов.
Він також звернув увагу, що ще до повномасштабної війни Україна мала низький рівень забезпеченості житлом порівняно з європейськими країнами. Тому завдання збільшення обсягів житлового будівництва мало бути пріоритетом ще раніше, а зараз стало критичним.
«Ми маємо рухатися до того, щоб у країні зростала забезпеченість людей житлом. Але це неможливо без мети, без зрозумілої політики і без запобіжників, які не дозволятимуть будь-кому блокувати розвиток через бездіяльність або ручне управління», — додав голова Української асоціації девелоперів.
Житлова стратегія має стати дороговказом для держави, бізнесу і громад
Олена Шуляк підтримала тезу про необхідність державної житлової стратегії. Вона нагадала, що парламент ухвалив новий закон у сфері житлової політики, який замінює застарілий Житловий кодекс 1983 року. Наступним кроком має стати імплементація закону та ухвалення державної житлової стратегії.
«Перший крок, який ми очікуємо від Мінрегіону, — це державна житлова стратегія на національному рівні. Це саме те питання, про яке говорив Євген: як держава бачить, куди ми рухаємося, в які регіони, з якими параметрами і з якими ресурсами», — сказала Шуляк.
За її словами, нове законодавство передбачає запуск моделей соціального та доступного житла, яких раніше в Україні фактично не існувало. Водночас бізнес поки не розуміє, як ці інструменти працюватимуть на практиці, адже необхідні підзаконні акти ще мають бути ухвалені.
«Для всіх, хто працює у житловій сфері, державна стратегія має стати дороговказом. Вона повинна пояснити, як держава бачить розвиток житла в Україні, як будуть працювати оператори соціального та доступного житла, які ресурси будуть залучені і як ці рішення інтегруються з іншими планувальними документами», — зазначила Олена Шуляк.
Стабільність дозвільної документації як важлива умова для іпотеки та міжнародного фінансування
Окремий блок дискусії стосувався стабільності дозвільної документації. Євген Фаворов нагадав, що ще минулого року на Forbes Development учасники ринку говорили про ризики, коли будівництво може бути заблоковане на будь-якому етапі через спроби скасування дозвільних документів.
«Це не питання лише девелоперів. Це питання забезпечення людей житлом і питання робочої іпотеки. Коли ми приходимо до банків, одне з перших запитань — що буде, якщо активісти або правоохоронні органи підуть скасовувати дозвіл? Бізнес за ці роки навчився з цим працювати, але для системного фінансування ринку така невизначеність є критичною проблемою», — пояснив Фаворов.
Олена Шуляк також наголосила, що ризик скасування документів у будь-який момент є стримувальним фактором для міжнародних фінансових інституцій:
«Європейський інвестиційний банк, ЄБРР, IFC та інші — бачать цю проблему. Вони не готові фінансувати, вкладати кошти чи давати інструменти, коли в будь-який момент на будь-якому етапі будівництва можуть виникнути ризики щодо документів», — сказала вона.
За словами Шуляк, логіка необхідних змін полягає в тому, щоб держава мала обмежений період для перевірки правомірності виданих документів. Якщо за цей час порушень не виявлено і не вжито відповідних заходів, бізнес має отримати гарантію стабільності та можливість працювати далі.
Промислові зони як ресурс для нової якості міського розвитку
Євген Фаворов окремо звернув увагу на питання земельного ресурсу. За його словами, в українських містах є значний потенціал для ревіталізації промислових зон — територій, які часто не використовуються, занепадають і погіршують якість міського середовища.
«У містах є великий потенціал промислових територій, які сьогодні часто не використовуються, занедбані й фактично псують міський простір. На таких ділянках можуть з’являтися комплексні проєкти з житлом, соціальною та транспортною інфраструктурою, школами, просторами для роботи й життя. Але проблема в тому, що без дій місцевої влади неможливо затвердити необхідну містобудівну документацію», — наголосив Фаворов.
Міста мають конкурувати за людей, інвестиції та бізнес
Марк Марченко під час дискусії наголосив, що розвиток міст значною мірою залежить від позиції місцевої влади. За його словами, є громади, готові до інновацій і співпраці з бізнесом, а є міста, де навіть якісні сучасні проєкти стикаються з ручним управлінням і бюрократичними перепонами.
«Сьогодні дуже багато залежить від мерів і місцевої влади. Є міста, які готові до інновацій і до європейського формату розвитку. А є міста, де ти приходиш із сучасним інфраструктурним проєктом, приводиш бренди, створюєш нову якість, але стикаєшся з абсурдними обмеженнями і ручними правилами», — сказав Марченко.
Водночас він відзначив позитивні зміни на рівні центральної влади, зокрема реформу ДІАМ та поступову цифровізацію процедур.
«Держава зробила важливі кроки, зокрема реформу ДІАМ. Не всі девелопери адаптувалися до того, що більше не треба платити, а треба працювати за правилами. Це може звучати крінжово, але адаптація до нових правил без корупції — теж складний процес. Водночас це правильний напрямок, і він допомагає ринку ставати прозорішим», — зазначив Марченко.
Говорячи про нову економічну географію, він додав, що інвестиції рухаються туди, де міста готові їх приймати.
«Гроші перетікають туди, де люди готові їх приймати. Не всі міста виявилися готовими до припливу інвестицій, девелоперів і нових проєктів. Іноді місто декларує відкритість, але на практиці зайти туди майже неможливо», — сказав він.
Війна посилила конкуренцію міст за людський капітал
Дмитро Струк наголосив, що девелопмент сьогодні працює в умовах високої невизначеності, пов’язаної з війною, безпековими ризиками та поведінкою інвесторів. Водночас він підкреслив, що саме якісне житло, енергонезалежність, інфраструктура і сильні міські спільноти будуть важливими аргументами для повернення українців.
«Глобальне питання для девелопера сьогодні — для кого ми будуємо. Хто буде жити в Києві, Львові, Одесі? Мери повинні боротися за людей і давати бізнесу зелене світло. Ідеться про якісне, стильне, енергонезалежне будівництво, правильну інфраструктуру і сильні ком’юніті, щоб українці, які виїхали, хотіли повернутися», — зазначив Дмитро Струк.
За його словами, йдеться не лише про конкуренцію за інвестиції, а й про конкуренцію за людей і таланти.
«Сьогодні йде глобальна боротьба за людей і за таланти. Міста, які зможуть створити якісні умови для життя, матимуть перевагу», — додав він.
Серед перспективних напрямків розвитку Струк окремо назвав Київ та Одесу, підкресливши потенціал Одеси як портового, рекреаційного й історично сильного міста.
Що потрібно зробити до наступного Forbes Development
У фінальному бліці учасники панелі визначили ключові завдання, які мають бути вирішені протягом року, до наступного Forbes Development.
Марк Марченко назвав одним із найважливіших інструментів стимулювання попиту розвиток іпотечного кредитування.
«Програма “єОселя” вже стимулює будівництво. Якщо її масштабувати або створити повноцінне іпотечне кредитування, це може дати великий поштовх девелопменту», — сказав Марченко.
Дмитро Струк наголосив на потребі активного повернення людей в Україну та залучення якісних фахівців з інших країн.
«Нам потрібне активне повернення людей в Україну і запрошення сюди сильних експертів з усього світу. Це питання людського капіталу і майбутнього розвитку», — зазначив він.
Євген Фаворов сформулював головне завдання року як створення запобіжників від бездіяльності державної та місцевої влади.
«Ми маємо створити запобіжники від бездіяльності — як місцевої, так і державної влади. Це головна мета. Вона має привести нас до умов, у яких для житлового будівництва буде ресурс: земельний, кадровий і фінансовий», — підсумував голова Української асоціації девелоперів.
Олена Шуляк окреслила чотири напрями, без яких неможливий розвиток бізнесу і девелопменту: доступ до фінансування, розбудова інфраструктури, регуляторні правила і цифровізація, а також людський капітал.
«Потрібно працювати в чотирьох напрямах. Перше — доступ до фінансування, адже країні потрібно зробити багато, щоб сюди приходили кошти і підтримували такі програми, як єОселя. Друге — інфраструктура: без доріг, соціальної інфраструктури й базових умов житло нікому не буде потрібне. Третє — регуляторні правила і процедури, де цифровізація має стати наскрізною темою для боротьби з корупційними ризиками. І четверте — люди. Людський капітал сьогодні є питанням номер один, зокрема для будівельної галузі, яка вже потерпає від нестачі кадрів», — наголосила Шуляк.
Підсумовуючи дискусію, учасники погодилися: розвиток українських міст потребує не точкових рішень, а системної зміни правил гри. Для цього необхідні державна житлова стратегія, сучасна містобудівна документація, стабільність дозвільних процедур, відповідальність місцевої влади, доступ до фінансування та діалог між бізнесом, державою і громадами.
Українська асоціація девелоперів послідовно виступає за створення прозорого, передбачуваного і справедливого ринку нерухомості. Адже якісний девелопмент — це не лише про будівництво житла. Це про розвиток сучасних міст, економічне відновлення, повернення людей в Україну та нову якість життя для українців.
Цього року Українська асоціація девелоперів вдруге підтримала Forbes Development. Ми вважаємо, що це один із ключових майданчиків для професійної дискусії про майбутнє житлового будівництва, відбудову країни та розвиток українських міст.
