Інвестиції в девелопмент – підсумки Українського Інвестиційного Конгресу
Спікери:
- Ігор Гуда засновник Креатор-Буд
- Ростислав Мельник СЕО будівельної компанії РІЕЛ
- Ярослав Корніяченко Founder та СЕО Vlasne misto
- Роман Давимука CEO Avalon
- Євген Бокій, комерційний директор UDP
- Світлана Луценко, ТОВ УК Експертиза, керівник відділу координації роботи експертів
- Сергій Самусєв засновник компанії «HutJet»
- Модератор: Віталій Мельник, UDP
Інвестиції в девелопмент
31 липня у КВЦ Парковому відбувся Український Інвестиційний Конгрес, на якому обговорювався доволі широкий спектр тем від виробництва будматеріалів до інвестиційної привабливості України загалом.
Окрема панель була присвячена інвестиціям в нерухомість, багато членів Української асоціації девелоперів виступили. Про що саме дискутували і до яких висновків дійшли — у нашому матеріалі.
Які сегменти найпривабливіші на ринку
Попри війну й численні ризики будівництво багатьох обʼєктів нерухомості ведеться, а інвестори купують квартири. Але які та де саме? Учасники панелі зійшлися в думці, що інвестори діють виважено. Ринок суттєво змінився, і тепер ключовими критеріями стали швидкість реалізації (в ідеалі до року), безпека об'єкта (укриття), енергонезалежність (генератори, сонячні панелі, інші джерела резервного живлення) та наявність усієї необхідної інфраструктури в межах комплексу.
Ростислав Мельник (РІЕЛ) наголосив, що найбільше зростання вартості після війни очікується у сегменті економ-житла в мегаполісах і вбудованої комерції. Рекреація на заході України також набирає обертів, про що свідчить зростання проєктів на експертизі, за словами Світлани Луценко (ТОВ УК Експертиза).
Малоповерхова забудова з коротким циклом (6–12 міс.) стала справжнім фаворитом інвестора, зазначив Ігор Гуда (Креатор-Буд):
«Інвестора 2025 року я б охарактеризував так. Перше на що звертає увагу — це швидкість будівництва. В середньому 6-12 місяців. Друге, це — безпека (бомбосховище, укриття, чи немає поруч якихось військових об'єктів). І третє, це енергонезалежність та енергоефективність. Як приклад хочу навести наш об'єкт — Gravity Park, це будівництво чотириповерхових будинків, практично повністю енергонезалежний об'єкт».
Євген Бокій (UDP) підтримав думку колег, що на часі для інвестора зараз короткострокові проєкти, в яких від фундаменту до введення в експлуатацію проходить до року. Це багатоквартирна, але малоповерхова забудова (5-6 поверхів), рекреація та індустріальні парки. А Роман Давимука (Avalon) пожартував, що найбільшу дохідність принесе паркомісце, придбане у вдалий момент.
Небезпека ракетних обстрілів напряму впливає на попит, і щоразу після великих масованих атак на столицю, частка жителів переїздить до Львівської чи інших областей на заході України, де купують та орендують вторинку.
Запит від інвесторів на інфраструктуру
Нові реалії диктують нові вимоги. Сховища стають обов'язковими і це може значно здорожчувати обʼєкт, особливо сховища класу СС-3, але найефективніше, коли вони виконують також іншу функцію — наприклад, комерційну. Такі гнучкі рішення дозволяють здешевити проєкти. Водночас підкреслює Світлана Луценко, інклюзивність — це не лише про людей з інвалідністю: «Маломобільними можемо бути всі ми у певні періоди життя».
Сервіс стає невіддільною частиною проєкту. Якщо раніше покупець «брав квадратні метри», то тепер очікує сервісної підтримки, персоналізації, якісного управління. Роман Давимука (Avalon) наголосив, що мешканець має бачити «свого» керівника об’єкта, тому зростає запит на персоналізацію, а якість проживання напряму залежить від сервісу, який треба закладати ще на етапі продажу.
Ростислав Мельник підтримав тезу, що без законодавчого зобов’язання оплачувати сервіс неможливо гарантувати якість, а також додав, що:
«Раніше було важливо, щоб об'єкт стояв недалеко від метро. Сьогодні це вже не є такою важливою опцією. Сьогодні набагато важливіше, що клієнт має в межах 10-хвилинної доступності. Ще важливіше — якісний сервіс і експлуатація. Топ- 3 сервіси, — це: їжа (кафе, доставка), можливість працювати/проводити зустрічі, спорт».
Ігор Гуда (Креатор-Буд) також погодився, що «Сервіс — важливіший за саму квартиру. Його потрібно зробити доступним і якісним. А дитсадок, супермаркет, спортзал — це база комплексу “місто в місті”».
Спорт — важливий, але не обов’язково великий: за словами Ігоря Гуди, краще починати з 400–600 м², поступово масштабуючи при зростанні заселення. Ростислав Мельник підкреслив, що за наявності стадіонів, бігових доріжок та іншої зовнішньої інфраструктури, всередині достатньо компактних просторів для йоги, кардіо та базових тренажерів.
Ще один важливий елемент — медицина, що підвищує додану вартість. Як розповів Роман Давимука, заміна звичайної комерції на медичні бренди принесла вищу орендну ставку й додаткову цінність для мешканців.
Обговорення на панелі можна підсумувати тим, що для нових ЖК критично важливо забезпечити «повний пакет»: від освітніх закладів і магазинів до спортивної інфраструктури, аби привабити інвестора. До того ж патіруми, йога-зони, кінотеатри — усе це формує спільноту, і це також звертають уваги при виборі майбутньої домівки.
При цьому девелопери погоджуються, що планування має бути гнучким, тому що наразі доволі важко сформувати очікування по розвитку оточуючого мікрорайону. Не є прогнозованими ні демографія, ні очікування від інфраструктури міста.
Чи зʼявилися нові формати інвестування на ринку
Учасники панелі обговорили актуальні інструменти взаємодії з інвесторами. Попри ризики, є запит на гнучкі, зрозумілі і прозорі моделі. Це мікроінвестування в апартаменти з гарантованою доходністю (альтернатива депозитам), формати REIT і пайові фонди, депозити на житло.
Роман Давимука додав, що ключовим стає формування довіри через прозорі умови, зрозумілі юридичні механізми та гарантований результат:
«Ми йдемо до “вибілення” капіталів. Ключ — доступність оплати і зрозумілі фінансові моделі».
Сергій Самусєв (HutJet») зазначив, що кооперативна форма — хоч і неідеальна, бо там “одна людина — один голос”, але може бути стартовою моделлю для колективних інвестицій.
Ростислав Мельник поділився, що розглядають модель мікроінвестування — в апартаменти, з гарантованим доходом. Як альтернативу депозитам. А Ярослав Корніяченко (Vlasne misto) виокремив найкращі формати інвестування таким чином:
«Найперспективніші моделі: REIT, пайові фонди, депозити на житло. Сьогодні ситуація, коли всі хочуть розділити ризики, особливо свої. І навіть якщо у людини є якісь збереження, вона хоче нові інструменти, і більше гарантій є від забудовника».
У що інвестувати $100 000?
Учасники поділилися практичними порадами для інвесторів. Серед ідей:
- паркінг у зданому будинку з низьким коефіцієнтом (шанс подвоїти чи потроїти інвестицію)
- малоповерхове житло на етапі котловану (до 20% річної дохідності)
- рекреація в західних регіонах
- стабільне житло/комерція в ЖК
- земля — як довгострокова інвестиція
- фонди, що працюють у медицині, енергетиці, харчовій сфері з гарантіями девелопера
Світлана Луценко зазначила, що рекреація на Закарпатті й далі розвивається. Попит є. А малоповерхове житло — стабільно у фаворі. Ростислав Мельник додав, що найменш ризиковане — це житло або комерція в ЖК. Для зростання варто купувати на фундаменті і продавати через рік. А якщо пріоритетом є стабільність, “просто купи квартиру”.
Сергій Самусєв акцентував на важливості землі як активу:
«Її більше не виробляють. На сьогодні мені дуже подобається співвідношення ціни на землю, і я очікую зростання цього. Якщо не останні гроші вкладайте в землю».
Висновки
Попри війну, інтерес до нерухомості в Україні не згасає. Інвестори обережні, але активні. Девелопери адаптуються, стають все більш орієнтованими на якість та пропонують системний підхід. Ринок трансформується, але залишається одним з найбільш живих і потенційно прибуткових. І саме зараз ринок трансформується в бік зрілої, сервісної та більш передбачуваної моделі розвитку.
Віталій Мельник (UDP) влучно підсумував панель:
«Дякую девелоперам, що продовжуєте будувати, інвестувати в країну, не дивлячись ні на що, тому що здоровий глузд будь-якого західного аналітика говорить, що в воюючу країну інвестувати не потрібно. Але ми будуємо і рухаємо країну вперед».
