Енергоефективність будівель в Україні: 85% житлового фонду потребує модернізації

Житловий фонд — один з найбільших споживачів енергії в України. За наявними оцінками, на нього припадає 33,2% кінцевого споживання енергії, більше тільки у промисловості — 34%. Саме житловий сектор залишається одним із найменш модернізованих, але при цьому має всі можливості для підвищення енергоефективності.

Щорічно держава витрачає 92 мільярди гривень на комунальні послуги, а потенціал енергозбереження становить 50%. Тобто ці кошти можуть залишатися в державному бюджеті чи в бюджеті родини замість того, щоб витрачати їх на комунальні послуги. 

Як зазначають у Держенергоефективності, енергоефективність — це національний пріоритет, який працює на безпеку, економіку та добробут людей. Тож ми проаналізували стан житлового фонду в Україні, рівень його енергоефективності, ключові блокери і можливості для модернізації багатоквартирних будинків та новації, які вже впроваджують українські девелопери, щоб будинки були енергоефективними.

Стан житлового фонду в Україні і як це впливає на енергоефективність

Згідно зі звітом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України станом на грудень 2023 року в Україні налічувалося понад 9,1 млн житлових будинків, з яких понад 181 тисяч — багатоквартирні.
Структура житлового фонду за роком будівництва

Основна частина цього фонду сформувалася ще за часів Радянського Союзу. Понад 90% багатоквартирних будинків були збудовані до 1991 року. Найбільша частка припадає на забудову періоду з 1945 по 1980 роки. Це саме ті будинки, які будувалися за типовими проєктами з мінімальними або відсутніми вимогами до енергоефективності.

Національний житловий фонд України є застарілим і оновлюється надто повільно: понад 85% будівель зведено до 2002 року, вони фізично зношені і мають низьку енергоефективність. 

Водночас 80–90% будівель, що існують сьогодні і не зазнали значних пошкоджень, експлуатуватимуться й у 2050 році, що робить модернізацію також критично необхідною. 

Попри це, темпи термомодернізації в Україні залишаються вкрай низькими. У результаті переважна більшість будівель має низькі теплоізоляційні характеристики, зношені інженерні системи та застарілі рішення з опалення і вентиляції.

Середнє енергоспоживання багатоквартирних будинків старого фонду сягає близько 194 кВт·год на квадратний метр, що перевищує середньоєвропейські показники на 30–50%. Основні втрати тепла відбуваються через огороджувальні конструкції будівель і неефективну роботу інженерних мереж.

Під час блекаутів такі будинки теж найпершими втрачають тепло. Найнебезпечнішими для проживання під час відключень опалення виявилися панельні п'ятиповерхівки, відомі як "хрущовки". Цегляні будинки мають кращі показники теплозбереження порівняно з панельними. Абсолютними лідерами за енергозбереженням стали сучасні будинки, зведені за останні 10-15 років, — зазначають фахівці. До того ж у сучасних будинках інженерні мережі краще захищені.

Через повномасштабну війну, ризики для енергетичної інфраструктури, проблема надмірного енергоспоживання житлового фонду набула особливої актуальності. У таких умовах модернізація будівель та будівництво нового житла за сучасними стандартами енергоефективності стають одним із ключових елементів енергетичної безпеки.

Класи енергоефективності в Україні

Закон України “Про енергетичну ефективність будівель”, прийнятий у 2017 році, став основою для впровадження сертифікації енергетичної ефективності для новобудов, будівель, що зазнали реконструкції, державних та муніципальних будівель тощо. Він визначає, які будівлі повинні мати сертифікат енергоефективності, які мінімальні вимоги до енергоефективних будівель, як проводиться сертифікація тощо. 

Практичний механізм реалізації цих вимог був закладений в наказах Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури № 172 (2018 р.) та № 169 (2018 р.), які визначили процедуру отримання сертифіката, формули та методику розрахунку питомого споживання енергії та визначення класу енергоефективності будівель.

В Україні, як і в багатьох країнах ЄС, прийнята 7‑бальна шкала класифікації енергоефективності: від A до G, де А – найбільш енергоефективні будівлі.  

Варто зазначити, що клас енергоефективності будівлі визначається не лише за показником споживання енергії, а комплексно і присвоюється з урахуванням типу об’єкта, його систем опалення, гарячого водопостачання, вентиляції та інших факторів.

Більшість багатоквартирних будинків в Україні, які були побудовані до 1991 року, не мають офіційного сертифіката енергоефективності, оскільки раніше він не був обовʼязковим. Крім цього, сертифікація старих будинків ускладнюється технічними, фінансовими та організаційними бар’єрами: для проведення енергоаудиту потрібні точні дані про площі, об’єми та інженерні системи, які у багатьох будинках відсутні або зношені, а кошти на аудит та модернізацію збирати складно. Тому показники енергоефективності старих будівель визначаються лише приблизно на основі типових даних про рік будівництва, конструкції та утеплення. 

Тож, більшість будинків радянського фонду за сучасними стандартами не є енергоефективними, що вкотре доводить важливість програм реновації та модернізації житлового фонду.

Досвід європейських країн

Європейський Союз у квітні 2024 року ухвалив оновлену Директиву щодо енергетичної ефективності будівель з амбітною візією — до 2030 року всі нові будівлі повинні бути zero‑emission, тобто будівлями з нульовими викидами, а існуючі перейти на такий формат до 2050 року.

Щодо реновації існуючого житлового фонду, Директива встановлює конкретні цілі: до 2030 року середнє енергоспоживання будівель має знизитися на 16%, до 2035 року — на 20‑22%.

Для нових житлових будівель директива встановлює обов’язковий стандарт нульових викидів: державні та публічні будівлі — з 2028 року, всі інші — з 2030 року. Нові об’єкти мають високу теплоізоляцію, сучасні системи опалення та гарячого водопостачання, можливість використання відновлюваних джерел енергії та наявність зарядки електромобілів. Введення в експлуатацію таких будівель можливе лише після отримання енергетичного сертифіката класу A або вище.

Це означає, що в Європі енергоефективність стає стандартом безпеки, відповідальності та довгострокової енергетичної стійкості. 

Директива охоплює не лише технічні вимоги, але й механізми фінансування, державну підтримку тощо. 

Необхідність оновлення житлового фонду в Україні 

Старий житловий фонд несе значні ризики. Велика кількість будинків перебуває у незадовільному чи аварійному стані: станом на довоєнний період налічувалося 45,5 тис. “старих” будівель і 16,8 тис. — аварійних. Зношені конструкції вимагають постійних ремонтів та витрат, а до того ж втрачають герметичність: з підвищенням тарифів і холодів родини змушені витрачати дедалі більше коштів на опалення. Масова відмова від оновлення призведе до частих аварій, ще більшого зростання енерговитрат і соціальної напруги (черги на квартири, субсидії).

Натомість модернізація надає низку переваг. Термомодернізація старих будинків може знизити їхнє енергоспоживання на понад 40%, що економить гроші мешканців і зменшує навантаження на систему. Оновлення до фасадів, дахів, інженерних мереж підвищує комфорт, скорочує втрати тепла й дозволяє заощаджувати на комуналці. Крім того, масштабний капремонт і будівництво стимулюють будівельний ринок і створюють робочі місця. 

Нарешті, оновлення сприяє захисту населення в умовах війни: зміцнені й утеплені будинки краще витримують удари і менше залежать від централізованого опалення, а це підвищує стійкість громад.

За даними Київтеплоенерго від листопада 2025, столичні енергоефективні будинки платять на 20-40% менше за опалення.

В середньому, вартість опалення в енергоефективних будинках становила близько 11–16 гривень за метр. Для порівняння, мешканці інших багатоповерхівок, що не провели енергомодернізацію, платили в середньому по 19,8 гривні за метр. Як показує практика, будинки, які найбільше зекономили, реконструювали індивідуальний тепловий пункт, замінили вікна та двері, утеплили дах і фасад, модернізували освітлення й електричні мережі.

Докладно дізнатись про міські програми енергоефективності та порядок участі у них можна за посиланням. На сайті також можна перевірити, скільки тепла споживає багатоповерхівка і яка вартість опалення.

‍Енергоефективні новобудови в Україні‍

Українські девелопери поступово освоюють стандарти енергоефективного будівництва. Деякі проєкти передбачають пасивний або майже нульовий рівень енергоспоживання.

Зокрема, український стартап Haus.me розробив автономний “пасивний будинок”, обладнаний сонячними батареями, геліоколекторами і тепловими насосами. Такі “розумні” будинки виробляють більше енергії, ніж споживають, і практично не залежать від мереж. Декілька компаній в Україні також використовують екологічні матеріали (наприклад, кострицю конопель) і власні системи оптимізації опалення. Проте такі ініціативи наразі є нішевими. 

Більшість житлових комплексів продовжують будуватися за стандартами, що забезпечують клас енергоефективності не гірше «С» або «D». У цілому, енергоефективні новобудови лише з’являються на ринку як приклади прогресивних технологій.

Серед українських девелоперів уже є приклади реалізації таких принципів. Девелопер Royal House застосував власну технологію стінових модулів у ЖК Oxford, позиціонуючи їх як енергоефективні рішення, що зменшують тепловтрати та витрати на опалення. Ще один кейс — ЖК DIADANS девелопера ENSO, який отримав престижний сертифікат BREEAM International New Construction, підтверджуючи відповідність високим європейським стандартам екологічного та енергоефективного будівництва.

Окрім цього, у квітні 2025 року почали діяти вимоги щодо сертифікації будівель за стандартом НЗЕБ (майже нульове енергоспоживання), щоб новобудови мінімізували споживання енергії та зменшували викиди CO2. Наразі ці норми дозволяють сертифікувати будівлі за стандартом НЗЕБ, проте поки що це не обов’язок, а можливість для бізнесу.

Державна політика та програми підтримки

В Україні діє низка державних програм та стратегій для оновлення житла. Зокрема, у грудні 2023 р. Кабмін затвердив Довгострокову стратегію термомодернізації будівель до 2050 року та концепцію державної програми на 2024–2030 рр., які передбачають щорічне скорочення споживання енергії в будівлях та підвищення енергоефективності фонду.

На практиці працює Державний фонд енергоефективності (Фонд ЕЕ), що з 2019 р. реалізує програму «Енергодім» — грантову підтримку ОСББ і ЖБК для утеплення багатоповерхівок. За цією програмою понад 61 тис. сімей вже співфінансують енергоефективні заходи (утеплення фасадів, заміну вікон, модернізацію систем опалення) загальною вартістю понад 6,7 млрд грн. Грант покриває значну частину витрат (до 60–70%), а програма підтримується Урядом України разом з ЄС, Німеччиною, IFC і GIZ.

14 липня уряд схвалив Державну цільову економічну програму підтримки термомодернізації будівель до 2030 року, яка передбачає поетапне підвищення енергоефективності житла — від встановлення індивідуальних теплових пунктів до комплексного утеплення будівель. Мета програми — знизити енергоспоживання житлового фонду щонайменше на 30%, що дозволить скоротити викиди парникових газів, зменшити витрати домогосподарств на комунальні послуги та підвищити енергетичну незалежність України.

Інші ініціативи включають обов’язкове проведення енергоаудиту та енергетичної сертифікації будівель при їх перевірці, “теплі кредити” та дотації на утеплення від місцевих бюджетів, а також міжнародні донорські програми. Уряд також підтримує індивідуальні програми для внутрішньо переміщених осіб (житлові ваучери, тощо). Усі ці заходи спрямовані на масове енергомодернізування житла, що є критично необхідним для енергетичної стійкості країни та покращення умов проживання громадян.

‍

Даний текст підготовлений Українською асоціацією девелоперів в рамках спеціальної кампанії “Разом Yasno”, до якої долучилися: YASNO, SAGA Development, Комфорт Таун, UNIT.Home, IB Alliance, DIM9000, Керуюча компанія "Атмосфера"

‍