Девелопери й активісти: чи можливий конструктивний діалог у містах, що змінюються?
На тлі активного розвитку українських міст, потреби у відновленні та ревіталізації, між девелоперами й громадою нерідко виникають напружені стосунки. В рамках дискусій на форумі «Forbes Development: Фундамент Успіху» обговорили — чому так стається і чи можливо знайти спільну мову.
Дмитро Перов, памʼяткоохоронець і урбаніст, наголосив, що:
«Місто належить усім — і містянам, і забудовникам, і водіям трамваїв. Це складна урбаністична екосистема, де перетинаються політичні, фінансові та життєві інтереси. І важливо шукати баланс...»
Він також додав, що до розробки девелоперських проєктів важливо залучати урбаністів — аналітиків міського середовища, які можуть ще на етапі планування передбачити потенційні конфлікти. А також порадив йти у проактивну комунікацію.
Ігор Райков, девелопер і учасник ринку, своєю чергою наголосив, що відповідальність має бути розділена:
«В цілому, в діях активної громади часто відчувається натяк на те, що девелопери — це завжди нечесні люди, які намагаються зламати якусь культурну спадщину або забудувати якісь природоохоронні території. Але зазвичай, девелопер — просто підприємець. Підприємці створюють додаткову цінність. І підприємець починає діяти, коли має дозвільні документи. Але чому у цій системі відсутня міська влада, яка мала б бути рефері між інтересами бізнесу і громади? Чомусь міська влада кудись ховається завжди в таких конфліктах».
Також на панелі “Небайдужі або непримиренні” велася дискусія про те, яким чином залучати до девелоперських проєктів урбаністів так, щоб це не “вбило” економіку проєкту і не завищувало вартість надмірно. Дмитро Перов зазначив, що урбаністи могли б робити опитування містян, щоб зʼясувати, який обʼєкт вони бажають бачити на цій конкретній локації. Однак, за словами Райкова, такий підхід недієвий, адже в відповідальність і ризики — на підприємцеві. Зазвичай, саме власник активу визначає його функціонал і робить бізнес-модель.
Як приклад конфлікту між інвесторами в нерухомість та активними громадянами, був наведений кейс «Квітів України», будівлі, яку придбав приватний власник, почалась реалізація девелоперського проєкту, але робота була зупинена через протести в певний момент. Досі будівля стоїть закинута.
Ревіталізація як лакмусовий папірець
Обговорення торкнулося і складнощів ревіталізації старих промислових чи культурних об’єктів у великих містах. Підприємці нарікають, що:
- процес неприбутковий, часто навіть збитковий (реставрація завжди коштує дорожче, ніж побудувати з нуля);
- закони не дозволяють гнучко адаптувати історичні й культурні пам’ятки до сучасних функцій;
- будь-які зміни можуть спровокувати конфлікт з громадами.
Так, прикладами успішних проєктів відновлення історичних будівель назвали A Station у Києві, Lem Station та Jam Factory у Львові. Але подібні кейси — швидше виняток, ніж правило. Ревіталізація історичних територій у містах – складний процес. Часто протестні дії відбуваються без попереднього обговорення або аналізу, і це створює ризики для всіх сторін — включно з містом. Потенційним кейсом, який не склався назвали Ріхерт & Парк.
Олексій Баранов, засновник A Development, поділився, що:
«Інвестиції в A Station склали понад $100 млн. На території – дві памʼятки національного значення і чотири – місцевого. А ще проти нас відкрили 10 кримінальних справ, активних з яких залишилося дві».
Ігор Ніконов, засновник KAN Development так само висловився про складність будувати в Україні. Неврегульованість законодавства та недостатній захист прав власності відштовхують іноземних інвесторів вкладати кошти в проєкти тут, і саме тому в Україні досі немає жодного великого міжнародного девелопера.
«Якщо інвестор втратив гроші через прогалини у законі, то хтось має компенсувати ці витрати. Не дуже багато людей сьогодні вірять в Україну, скажімо так. І ще менше людей готові сюди вкладати кошти. Тому має бути значна підтримка інвестиційних проєктів».
Валерія Коломієць, директорка з природоохоронної діяльності та ініціатив відновлення України, WWF-Ukraine, звернула увагу, що:
«Нещодавно був прийнятий закон, що сприяє захисту прав власності земельних ділянок. Девелоперам цей закон допомагає [...] Однак місто має приносити як економічний, так і соціальний ефект. Людина хоче дихати свіжим повітрям, гуляти зі своїми дітьми у парку. Тому ми маємо знаходити баланс. Ця ситуація з законом і петицією вивела експертну громадськість на можливість побудови діалогу з бізнесом. Кожен лобіює свої інтереси, але може давайте в деяких моментах робити це спільно».
Позиція влади і міської влади
Олександр Новицький, голова ДІАМ, на панелі про публічно-приватне партнерство очима держави зазначив, що організація усіма силами демонструє відкритість та сприяє налагодженню співпраці з бізнесом на кількох рівнях, від консультативного до нормативного. І що на цю мить є понад 200 проєктів, де участь бере держава спільно з приватними компаніями.
На форумі були присутніми два міських голови — Львова і Миколаєва. Вони не були долученими до панелі з архітекторами чи урбаністами, але говорили про проблеми й фокуси уваги міст. Андрій Садовий сказав, що «Наразі перший пріоритет Львова — виключно військові, і на це вилучено з міського бюджету понад 2 млрд гривень».
Олександр Сєнкевич, міський голова Миколаєва повідомив, що пріоритет міста на відновленні. «Ми хочемо будувати, не озираючись на минуле, але з використанням наших найкращих практик: промислового спадку і території біля моря. На жаль, Миколаїв знаходиться ближче до фронту — це не додає переваг». Також Олександр зазначив, що ставки міста на бізнес будуть високі і триває пошук інструментів, які помогли б зробити економічний прорив. Міська влада готова і зацікавлена співпрацювати з приватними підприємцями тісніше.
